Общие вопросы / бюро ГИПов / Старое жилье может стать удобным.  (Прочитано 307 раз)

Есть много жилья, возраст которого разменял не первый десяток. Оно ветшает, устаревает инфраструктура, жители страдают от коммунальных проблем. Специалисты уверены — в такие дома можно вдохнуть новую жизнь. Не хватает системного подхода и содействия со стороны государства.



Современный облик белорусских городов во многом сформирован застройкой советских времен. Основной задачей властей тогда было в кратчайшие сроки обеспечить население отдельным жильем. Следовало строить быстро и максимально дешево. Люди, до этого ютившиеся в бараках и коммуналках, были рады получить индивидуальную квартиру. Пусть даже и малометражную, но свою. Однако спустя годы такое жилье перестало быть привлекательным.

Чем не устраивает старое жилье?
— Опыт показал, что примерно каждые 30 лет население предъявляет к жилью новые требования. С повышением жизненного уровня, экономических возможностей государства, развитием строительных технологий, приходом новых материалов, созданием современных энергоэффективных систем жизнеобеспечения формируются и новые требования к потребительским качествам жилья, — рассказывает директор Государственного предприятия «Институт жилища — НИПТИС им. Атаева С.С.» д.т.н., профессор Владимир ПИЛИПЕНКО. — Жители предъявляют более жесткие требования к энергопотреблению жилищного фонда, состоянию социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры. В 1960–1970-е годы строили в основном малометражное жилье, с совмещенными санузлами, проходными комнатами, маленькими кухнями по 5 и 7,5 метров. Современного человека такое жилье уже не устраивает.



По словам эксперта, старый жилищный фонд по многим показателям уступает современному. Например, в сфере энергоэффективности. Так, дома 1950–1960–1970 годов постройки только на отопление потребляют до 200 кВт·ч/м². Тогда как современный норматив составляет не более 40 кВт·ч/м². Требуют замены и системы жизне­обеспечения, такие как: системы отопления, вентиляции, горячего водоснабжения, которые за 50–60 лет эксплуатации физически и морально деградировали. В жилых массивах прошлых лет также устарели и объекты социальной и транспортной инфраструктуры.

Снос — не всегда выход.
Что можно сделать с районами старой застройки, чтобы они соответствовали современным требованиям? Специалисты называют два варианта — снос и реконструкцию.

Радикально, методом сноса, решать градостроительные проблемы микрорайонов 1950–70-х гг. довольно дорого. Например, снос одного здания составляет 40–60 % от стоимости нового. Экономические расчеты показывают, что снос и строительство 20 млн м² пятиэтажек по стране обойдется примерно в 20 млрд долларов (с учетом стоимости строительства взамен такого же объема жилья).

Второй путь предполагает комплексную реконструкцию жилых массивов полувековой застройки.

— И у нас в республике, и за рубежом наработан определенный опыт реконструкции старого жилищного фонда,— продолжает Владимир Пилипенко. — Такому жилью возможно придать новые потребительские качества без изменения объемно-планировочных решений квартир. Проводится тепловая модернизация. Заменяются окна, деревянные конструкции, системы жизнеобеспечения и пр. Таким образом получаем достаточно комфортное недорогое жилье, которое может быть востребовано молодыми семьями, пенсионерами и другими малообеспеченными социальными группами.

Привлечь бизнес.
По мнению Владимира Пилипенко, сегодня к проблеме придания старому жилищному фонду нового качества следует подходить с позиций устойчивого развития, совмещая реконструкцию старых домов и строительство нового жилья на застроенных территориях.

Подобные задачи необходимо решать в рамках целевой программы, комплексной реконструкции жилых массивов.

— В этом случае возникает хорошая возможность привлечь внебюджетные средства для реконструкции и строительства нового жилья на застроенных ранее территориях. Желающие вложить свои средства в подобную реконструкцию в республике есть. Строительная компания может провести реконструкцию всего дома, а чтобы возместить затраты и получить прибыль — надстроить над реконструируемым жилым домом несколько этажей или мансарду, а затем продать это жилье.

Белорусский опыт и перспектива комплексной реконструкции старого жилищного фонда.
Городские территории возникают, развиваются, растут, осваивают новые площади. Однако наступает время, когда активный территориальный рост и новое строительство сменяется периодом реконструкции, когда жилой и общественный фонд начинает ветшать, морально деградирует.

В связи с этим возникает естественная проблема определения рациональной стратегии развития городских территорий.

Рост объемов строительства жилья в Республике Беларусь в 60–70-е гг. решался с помощью индустриальных методов строительства на основе проектов пяти-, реже четырехэтажных домов с экономичными квартирами, рассчитанными на посемейное заселение. Очевидно, что масштабы и темпы их реконструкции будут соизмеримы с объемами первоначального строительства. Дело в том, что предел физического износа панельных зданий примерно одинаков, а возведение их осуществлялось в сжатые временные периоды. Необходимо своевременно выработать направления развития жилых массивов, прежде всего этого периода застройки.

Начальным этапом процесса является оценка планировочной организации жилого массива. Такая оценка выявит ее недостатки, включая функциональное использование территории и зданий, особенностей планировки жилой застройки и благоустройства междомовых территорий, транспортно-пешеходных связей, системы общественного обслуживания, физического состояния зданий, состояния и технических возможностей инженерных коммуникаций и сооружений с позиций современных требований к жилой среде.

Если сравнивать территории жилого массива в настоящее время с проектными, очевидна произошедшая за десятилетия трансформация, связанная с эксплуатацией жилого и общественного фонда. За прошедшее время изменились градостроительные нормативные требования к планировке и застройке, диктующие более интенсивное использование городских и жилых территорий, более высокий комфорт среды проживания и пр.

Как правило, жилые массивы, запроектированные в виде жилых групп с самостоятельными дворами, в процессе эксплуатации превратились в территории с многочисленными пешеходными маршрутами, убогим благо­устройством, стихийными автостоянками и пр.



В настоящее время для территорий жилых массивов малоэтажной и средне­этажной (пятиэтажной) застройки характерна низкая плотность, однообразные композиционные решения, формируемые панельными и блочными жилыми зданиями одинаковой этажности. Обычным делом стала невыразительность застройки, неэффективность использования междомовых и озелененных территорий, отсутствие современного уровня благоустройства, мест отдыха, общее ветшание зданий и сооружений, запущенность зеленых насаждений.

Анализ жилой среды застройки показывает, однако, ее несоответствие современным требованиям. Аморфные междомовые территории при свободной планировке застройки, как правило, принадлежат одновременно всем домам. В итоге такие пространства захламляются, зарастают или активно осваиваются транзитными пешеходными маршрутами.

Реконструкция индустриальной жилой застройки прошлого века становится актуальной задачей. Однако пока нет научно обоснованной концепции организации и технологии этого процесса, которые бы учитывали всю гамму факторов, влияющих на эффективность принимаемых решений.

Можно кардинально изменить структурно-планировочную организацию территории жилого массива, реконструировать и вести новое строительство, изменять и улучшать планировочную и объемно-пространственную организацию всей территории. Это возможно благодаря их размещению в срединной зоне города, относительно невысокой архитектурной ценности жилых зданий, наличием незастроенных, пустующих территорий.

Проектно-технические и архитектурно-планировочные решения по формированию новой жилой среды в ходе уплотнения застройки, предопределяются, прежде всего, применением различных вариантов реконструкции жилых домов, включая уширения жилых домов, надстройку дополнительных этажей и мансард, пристройку новых секций, снос и строительство новых зданий.

Использование такого подхода обеспечивает совмещение процессов нового жилищного строительства и реконструкции существующей жилой застройки и снижение за счет этого стоимости строительства нового и реконструкции существующего жилья. Совмещение указанных процессов в практике реконструкции предопределяет необходимость максимального сохранения и использования существующих жилых зданий и объектов инфраструктуры.

Характер архитектурно-планировочного и объемно-пространственного решения реконструируемой территории, таким образом, обусловливается во многом не только особенностями, но и состоянием существующей застройки. Поэтому при реконструкции по методу уплотнения застройки на стадии предпроектных исследований необходимо особенно тщательно изучить состояние жилфонда, социально-демографические условия, экологическую ситуацию.

Включение существующих жилых зданий в ходе реконструкции в структуру новых, как правило, многоэтажных ширококорпусных жилых домов обусловливает увеличение объема размещаемого на реконструируемой территории жилищного фонда.

Обязательным требованием, предъявляемым к проектируемой застройке, является обеспечение ее комплексности, заключающейся во взаимосвязанном решении градостроительных, архитектурных, социальных, экономических и экологических задач.

В ходе комплексной реконструкции необходимо обеспечить обновление архитектурного облика застройки реконструируемой территории, приведение его в соответствие с современными требованиями к среде обитания.

Мероприятия по комплексной реконструкции жилых массивов требуют продолжительного времени, поэтому в рамках таких проектов большое внимание необходимо уделить определению целесообразной очередности реконструкции, намечая, по возможности, ввод в эксплуатацию застройки в виде законченных строительством комплексов с полным благоустройством.

Проведенная специалистами республики технико-экономическая оценка комплекса мероприятий по реконструкции и уплотнению застройки показала возможность удешевления на 15–20 % вновь возводимого жилья на ранее застроенных территориях. То есть фактически речь идет о преобразовании жилой застройки, устранению морального и физического износа пятиэтажек, приданию им современных потребительских качеств, созданию современной социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры, возведению нового жилья на застроенных территориях.

Источник: www.arcp.by

ерунду несете! где примеры ваших решений?
Без перепланировки кто там будет жить в кухне 5.5 м2? Те же малоимущие ?
А рост цен за кв. м. такого жилья? Проще будет купить в новостройке!
Решение однозначно под снос! Не даром это решение в Московской области лидирует!

Конечно под снос. Все под снос. Как в Москве. Ведь Москва - это эталон удобной и комфортной жизни. Слишком много развелось желающих распорядиться чужой недвижимостью.
А если серьезно, то если кто-то хочет снести дом, в котором я живу, пусть выкупит у меня квартиру. И у моих соседей.

🫵 А ВЫ прислали письма для Архива разъяснений стройотрасли?!
Ждем ваших писем-разъяснений от МАиС, Стройтехнорм, Экспертизы, МЧС, БСЦ, РНТЦ и т.д. для наполнения  разрабатываемого Архива писем-разъяснений стройотрасли.