cellpadding='0' cellspacing='0' border='0' > Войти или зарегистрироваться на Proekt.by  cellpadding="2" cellspacing="0" >
выберите раздел

""

 Общие вопросы / бюро ГИПов / Анализ некоторых судебных споров в строительстве.  (Прочитано 390 раз)

 
Админ ОФЛАЙН, открыть меню «Личное сообщение»  Administrator - Старожил  Administrator - Старожил  Administrator - Старожил  23 Октября 2018
Репутация: 169  [+] , сообщений: 4 580 ,  ООО "ПрофЭлектроПроект", Администратор Proekt.by, cтаж: 13 лет Belarus

 
 
Зампред экономического суда Минской области расскажет: почему нельзя удерживать исполнительную документацию, как проектировщики и подрядчики платят за форс-мажоры,  где уделить особое внимание в договоре и как злоупотребляют правом при выставлении пени.

Согласно статистике, около 15% споров, которые рассматривают экономические суды, касаются вопросов строительства. Чаще всего они касаются исполнения договоров строительного подряда и проектных работ. По словам специалистов, заявители чаще всего приходят за взысканием с заказчика причитающихся подрядчику средств, а также за возмещением убытков, связанных с некачественным выполнением работ и возвратом неотработанного аванса. Гораздо реже заказчики требуют принудить подрядчиков к выполнению обязательств по передаче исполнительной документации. С какими случаями сталкиваются суды и на что обратить внимание, чтобы избежать разбирательства выяснила «РСГ».

Справочно. К числу поступивших исковых заявлений процент исков по стройподряду в экономическом суде Минской области составляет порядка 8%. Однако к числу рассмотренных - около 18%. Поэтому приблизительно по всей системе количество споров по стройподряду, включая проектные работы, долевое строительство и т.д. составляет порядка 15%.

Удерживать исполнительную документацию нельзя.
— Подрядчик становится ответчиком, когда не хочет передавать исполнительную документацию, — рассказывает заместитель председателя экономического суда Минской области Роман КОЛБАСОВ. — Задержка происходит из-за того, что заказчик не рассчитался до конца за выполненные работы.


Заместитель председателя экономического суда Минской области Роман КОЛБАСОВ.

По его словам, до недавнего времени распространенной была ситуация, когда объект построили, документы оформили, подписали акты выполненных работ, но заказчик тянет с оплатой. Иногда встречаются и недобросовестные застройщики, которые после ввода объекта эксплуатацию «уходят в тень», не рассчитавшись с генподрядчиком. Последний, чтобы себя обезопасить, решает придержать исполнительную документацию, которая необходима для ввода объекта в эксплуатацию. Тогда заказчик идет с иском в суд, чтобы принудить партнера выполнить свои обязательства. Суд  такие претензии удовлетворяет.

— Иногда подрядчики ссылаются ст. 340 Гражданского кодекса (ГК), заявляя, что производят удержание документации, — объясняет судья. — Однако передача документации никак не связана с выполнением обязательств по оплате работ. В противном случае такую позицию может занять и заказчик, утверждая о том, что неоплата связана с непредоставлением подрядчиком исполнительной документации. Иногда стороны в договоре строительного подряда прописывают, что заказчик вправе не рассчитываться с подрядчиком до предоставления исполнительной документации. Такое положение ничему не противоречит, но участники сделки забывают, что его нужно конкретизировать: до предоставления какой именно исполнительной документации. Ведь к ней относятся и журналы производства работ, и авторского надзора, которые могут предоставляться заказчику только по окончании всего комплекса работ.

Нередки споры и по итогам строительства. Чаще всего они связаны с определением метража построенного помещения. По словам Романа Колбасова, дольщики обращаются в суд, чтобы понудить застройщика предоставить недостающий метраж, либо взыскать разницу между якобы оплаченной суммой строительства по первоначальному договору и реально полученной площадью. Намного реже застройщики требуют взыскать с дольщиков пеню за просрочку внесения платежей.

За форс-мажор надо платить.
Отдельную и самую сложную категорию дел составляют споры относительно качества строительных работ. В таких ситуациях для суда немаловажное значение имеют заключения независимых экспертов. (Подробнее о судебно-строительной экспертизе «РСГ» рассказывала в №3 2018 г.).

— Из моей практики сразу вспоминаются два интересных случая, — продолжает собеседник. — В Бресте ввели в эксплуатацию здание. Все было нормально, но зимой вдруг стало холодно. Провели исследование и пришли к выводу, что при возведении стеклянных панелей (витрин), были допущены нарушения в технологии их укладки. Чтобы не допустить промерзания, необходимо было снять витрины и установить их заново. Застройщик принял срочные меры и вместо повторного монтажа витрин установил дополнительные стеклопакеты. В помещениях снова стало тепло, а застройщик потребовал  подрядчика возместить убытки в виде стоимости работ по установке стеклопакетов. Последний с иском не согласился, указав, что выполненные работы не вписываются в рамки действующего договора. Установка новых окон — не устранение недостатков, а модернизация здания, которая отчасти устранила следствие недостатков — холод. В то время как дефекты никуда не исчезли. Привлеченный эксперт подтвердил, что устранить недостатки, связанные с некачественным выполнением работ можно было либо установив новые витрины (за 300 млн неденоминированных рублей. Установка же стеклопакетов, устранила следствие недостатков (в помещениях стало тепло), однако не устранило самих недостатков выполненных работ. Со слов заказчика, установка стеклопакетов была связана с минимизацией  ответственности подрядчика по устранению недостатков. Но платить даже эту сумму подрядчик отказывался. В итоге затянувшийся спор завершился мировым соглашением.

Непросто определить виновных было и в 2013 году, когда после урагана Хавьер в аэропорте Минск-2 обрушилась кровля ангара для хранения самолетов. Воздушные суда не пострадали, но ангар пришлось восстанавливать. Объект обследовали представители застройщика, подрядчика и проектной организации. Экспертиза показала, что работы выполнены в рамках проектно-сметной документации, существенных претензий по качеству нет. Оказалось, что нормы проектирования не предусматривали таких форс-мажорных обстоятельств. Несмотря на то, что запроектировано и построено было все по закону, ответственность разделили между собой проектировщик и подрядчик. К такому решению, по словам Романа Колбасова, суд подтолкнули выявленные огрехи в проекте и строительстве.

Особое внимание договору.
Роман Колбасов отмечает, что большинство споров можно было избежать, если бы стороны внимательнее относились бы к заключению договора. В частности, в договорах строительного подряда должно быть четко прописано, когда подрядчик приступает к работе. Это происходит либо с момента предоставления заказчиком акта передачи строительной площадки (для генподрядчика), либо после получения аванса (для субподрядчика). Кроме того, в документе можно указать, кто и каким образом предоставляет необходимые материалы.  Подрядчику также важно знать, кто именно из должностных лиц заказчика будет осуществлять приемку работ. Часто оказывается, что он передает работы не тому лицу, которое на это уполномочено. В итоге акты приемки признаются судом как подписанные неуполномоченным лицом, и сам факт передачи работ суд не подтверждает.

При рассмотрении дела суд может прийти к выводу, что договор и вовсе не заключен.  Как правило, он признается таковым, если в тексте не отражены существенные условия договора. Применительно к строительству — это предмет договора, цена и срок выполнения работ.

— Казалось бы, что может быть проще, чем сформулировать предмет договора. Однако и здесь могут возникать проблемы, — отмечает судья. — Например, субподрядчика привлекают для выполнения  определенной части работ. Но стороны забывают указывать, в каких именно объемах он должен исполнить договор. Вместо этого они определяют, что объем и стоимость работ на объекте определяются подписанными актами выполненных работ. Но если стороны не подписывают акт, то как определить, в каком объеме подрядчик должен выполнить эти работы? И как понудить его к выполнению работ, когда их объем не согласован? Иногда именно из-за нечеткой формулировки предмета договора суд вынужден признать его незаключенным.

Другой распространенный пример — стороны банально забывают указать срок выполнения работ.  Заказчик выдает аванс, с субподрядчиком заключается договор, но почему то не указывается хотя бы конечная дата завершения работ. В теории их можно выполнять бесконечно, и, естественно, суд признает договор незаключенным.

По словам Романа Колбасова, в практике случались редкие случаи, когда не согласовывали даже цену договора. Дело в том, что в договоре подряда может указываться, что стоимость определяется подписанными актами или проектно-сметной документацией. Однако на определенные работы смета может не составляться. Какие объемы и на каком этапе необходимо сделать определяется проектом. Стоимость договора становится непонятной.

— Одни и те же работы могут выполняться разными способами, — продолжает судья. — Были случаи, когда заказчик отказывался оплачивать, утверждая, что согласно его подсчетам, выполненные работы должны стоить меньше. В процессе выяснялось, что один и тот же результат может быть достигнут разными методиками и механизмами. Соответственно и цена работ отличается. При этом не понятно, какая сторона права. Так как невозможно определить окончательную стоимость работ, суд вынужден констатировать, что договора нет.

Если договор признается незаключенным, подрядчик лишается права взыскать стоимость работ со ссылкой на договор. Это означает, что он вправе получить адекватное вознаграждение, рассчитанное по установленным нормам и то, если работы приняты заказчиком.

— Хочу обратить внимание на один нюанс. Подписанный акт выполненных работ не является договором и его не заменяет. Еще раз напомню, что договор строительного подряда представляет собой единый документ, подписанный сторонами. В то же время ГК предоставляет возможность заключать договор различными способами, в том числе и путем обмена письмами, например в форме оферты. В практике встречаются случаи, когда генподрядчик вынужден привлечь субподрядчика для срочного выполнения небольшого объема работ. Времени на согласование всех условий договора как правило, нет. Субподрядчику сразу перечисляют аванс и уверяют, что договор подпишем потом, а главное побыстрее выполнить работы. Подрядчик завершает работу, подписывает акт, но стороны забывают оформить письменный договор. Сумма, зафиксированная в акте, естественно превышает аванс, но с взысканием разницы могут возникнуть проблемы. В случае нарушений со стороны генподрядчика субподрядчик не сможет применить штрафные санкции, поскольку нет договора. Ситуация станет еще хуже, если выясниться, что и акт приемки со стороны генподрядчика подписан неуполномоченным лицом.

О злоупотреблении правом.
Иногда желание себя обезопасить может вылиться в откровенное злоупотребление предоставленными законом правами. Среди строителей, по словам Романа Колбасова, такое встречается нечасто, однако откровенно несправедливые условия все же иногда отражаются в договорах.

— В документах могут прописывать драконовские санкции, — отмечает судья. — Стороны пытаются в договорном порядке закрепить размер процентов за пользование чужими денежными средствами и повышенный размер пени. Например, если она в среднем составляет 0,2% в день, ее могут увеличить даже до 3%  в день от суммы договора. Это уже огромные деньги. В моей практике был случай, когда даже ставку рефинансирования увеличивали в 64 раза. В годовом выражении она доходила до 1000% годовых. Хочу обратить внимание, что если пеню суд может уменьшить самостоятельно, то для изменения процентов за пользование чужими денежными средствами необходимо заявление стороны. Даже если для суда будет очевидно, что сумма неадекватно высокая, но заявления нет, то ее взыщут в полном объеме.

Злоупотребления наблюдаются и в договорах поставки. Поставщик может предусмотреть серьезные санкции в отношении покупателя за несвоевременный расчет. Так сумма штрафов иногда превышает основной долг в 5 раз.

Штрафные санкции иногда становятся средством получить более выгодные условия. Так, если объект недвижимости строиться в рамках инвестиционного договора, то просрочку ввода в эксплуатацию застройщику полагается штраф. В частности, по словам Романа Колбасова, если раньше сумма пени составляла сотые доли процента, то сегодня она возросла до десятых долей процента в день от суммы инвестдоговора. Такой штраф существенно бьет по карманам.

— Некоторые подрядчики стали специально затягивать сроки окончания строительства, — поясняет собеседник. — Они выполняют работы на 99%, а затем уже наседают на заказчика, вынуждая его пересматривать условия договора, чтобы увеличить его стоимость. Такой «шантаж» возможет потому, что штрафные санкции для подрядчика рассчитываются от стоимости договора подряда, а застройщик вынужден платить от полной стоимости строительства. Заказчик может себя обезопасить, оплачивая работы по мере ввода объекта в эксплуатацию, а также резервируя некоторую сумму для устранения вероятных недостатков.

Источник: www.stroymedia.by
аленький ОФЛАЙН, открыть меню «Личное сообщение»   - Специалист   - Специалист  29 Октября 2018
Репутация: 0  [+] , сообщений: 52 , 

 
 
"Иногда желание себя обезопасить может вылиться в откровенное злоупотребление предоставленными законом правами. Среди строителей, по словам Романа Колбасова, такое встречается нечасто, однако откровенно несправедливые условия все же иногда отражаются в договорах.

— В документах могут прописывать драконовские санкции, — отмечает судья. — Стороны пытаются в договорном порядке закрепить размер процентов за пользование чужими денежными средствами и повышенный размер пени. Например, если она в среднем составляет 0,2% в день, ее могут увеличить даже до 3%  в день от суммы договора. Это уже огромные деньги."
Многие заказчики полностью перекладывают ответственность за все на подрядчика, устанавливая одновременно реально драконовские условия-отсрочку платежа на несколько месяцев, завышенную ответственность, отказ оплачивать дополнительные затраты и т.д. Все знают об этом, и никто не может с этим бороться. Позиция заказчика-хочешь работать, работай на наших условиях. Так вот хотелось бы услышать мнение юриста- как "поставить на место" зарвавшегося заказчика?
Админ ОФЛАЙН, открыть меню «Личное сообщение»  Administrator - Старожил  Administrator - Старожил  Administrator - Старожил  29 Октября 2018
Репутация: 169  [+] , сообщений: 4 580 ,  ООО "ПрофЭлектроПроект", Администратор Proekt.by, cтаж: 13 лет Belarus

 
 
Очень просто - проходили. Против драконовских условий помогает суд, когда вдруг наступят эти драконовские санкции. У меня было пять случаев когда драконовскую пеню сбивал суд. Т.е. договор это не последняя инстанция. Суд последняя.

Вот интересный случай из жизни. Взял кредит на стройку 10 000 руб. на год. Гасил не во-время. Насчитали просрочки 2 месяца. Насчитали пеню - 13 000 рублей!!! И пугали и угрожали чего только не было. Я пошел в суд. В итоге суд оставил только 2 000 рублей пени. Привет Идеи Банку!
matokh_viktor ОФЛАЙН, открыть меню «Личное сообщение»   - Супер профи   - Супер профи   - Супер профи   - Супер профи  29 Октября 2018
Репутация: 8  [+] , сообщений: 449 ,  Belarus

 
 
Цитата Админ:
Очень просто - проходили. Против драконовских условий помогает суд, когда вдруг наступят эти драконовские санкции. У меня было пять случаев когда драконовскую пеню сбивал суд. Т.е. договор это не последняя инстанция. Суд последняя.
   Проектировщик обязан творчески и плодотворно трудится, а НЕ судиться.
Для этого в строительной отросли ДОЛЖЕН быть соответствующий СОВРЕМЕННЫЙ
механизм регулирования отношений, исключающий влияние человеческого фактора.
   Предлагается внедрить Автоматизированную Отраслевую Систему Менеджмента Качества - АОСМК.  
 Стр.: [1]   

 Общие вопросы / бюро ГИПов (в разделе 3124 тем):
Подработки (всего 29):
Новый
Одна велопарковка на 10 квартир с ноября 2018 года.
При проектировании территории новой многоквартирной жилой застройки необходимо предусматривать места для хранения велосипедов, принадлежащих гражданам,  из расчета не менее одного места на велопарковке на 10 квартир. Количество мест на велопарковках допускается увеличивать в каждом конкретном случае в соответствии с заданием на проектирование.
Специальный монтаж - надежный подрядчик (ПС,ОП,ОС,ВН,СКУД,СС,АПТ,ПДЗ).
ЧУП "Специальный монтаж" - проверенный временем и серьезными проектами подрядчик предлагает ген проектировщикам и ген подрядчикам свои услуги по проектированию и монтажу разделов ПС и ОП, ОС, ВН, СКУД, СС (все подразделы) АПТ и ПДЗ (технология и автоматика). Имеются все необходимые лицензии и аттестаты. Опыт работы с серьезными заказчиками.
nanoCAD Plus 10.1 – больше чем просто техническое обновление.
Новый модуль «Облака точек», обновленный PDF-драйвер, оптимизированный алгоритм работы с панелью «Свойства», автоматически обновляемые поля  в многострочных атрибутах блоков - это и многое другое в обновленной версии отечественной САПР-платформы nanoCAD Plus 10.1.
МАиС и Минобразование обсудили проблемы подготовки кадров для стройотрасли.
Качество подготовки специалистов сегодня все еще отстает от требований времени, и нанимателям часто приходится самим доучивать специалистов на производстве.  Такое мнение озвучил первый заместитель министра труда и социальной защиты Андрей ЛОБОВИЧ в ходе пресс-конференции, организованной БелТА.
С Днем проектировщика!
ТКП 45-2.02-315-2018 Пожарная безопасность зданий и сооружений.
Выкладываем письма разъяснения облегчающие жизнь проектировщикам.
Ищете специалистов для разработки разделов проектной документации?!
Тапас строит объект в прибрежной зоне заказника Лебяжий и уверяет, что все законно.
Новые правила: подготовкой разрешительных документов на строительство займутся КУПы
cellspacing="0" cellpadding="3" border="0" > Онлайн 333, всего 167121(+141) пользователей |
Powered by SMF 1.1.11 | SMF © 2006, Simple Machines LLC
Статистика и размещение рекламы | Написать администратору