Общие вопросы / бюро ГИПов / Законность или самоуправство??  

Здравствуйте.
Имеется 5-ти этажное административное здание с одним центральным входом и двумя запасными. Каждый этаж эксплуатируется организациями - арендаторами (до 50 человек на этаже). С этого здания вычленили изолированные помещения (1-ый и 3-ий этажи) и продали в частную собственность. При этом продались каким-то образом и места общего пользования 1-ого этажа (фойе и главный вход с крыльцом). Сейчас собственник первого этажа закрыл центральный вход, оставив организациям- арендаторам вышележащих этажей лишь пожарные выходы.

Я бы пошел в БРТИ для консультации с данной ситуацией а потом в суд. В принципе продавая этажи в БРТИ этот момент должны учитывать. Или может учли, но не всем про это известно.

Я как-то хотел продать пару своих офисов на этаже, но в БРТИ сразу сказали, что продается и часть мест общего пользования.

1. без документов сильно конкретно сказать трудно.
2. лично я видел 2 варианта: когда скажем так в 3х этажном здании на третьем этаже продали изолированное помещение (соответственно лестница центральная осталась у предыдущего собственника) - т.е. схоже с вашим случаем.- при этом общался в БРТИ с замнач отдела инвентаризации - они говорили, что это норм. Второй вариант - это когда места общего пользования - это места общего пользования.
3. Так а чего страшного то? Есть такая штука - сервитут называется. Бывает добровольный, а бывает судебный. Просто если добровольно скажем собственник что закрыл центральный вход не пойдет - то можно через суд сервитут установить - думаю обосновать пожарными нормами (т.к. центральный вход есть скорее всего также путем эвакуации) будет не сложно. Т.е. если согласия не будет - суд в любом случае - либо искать нарушения в процедуре вычленения (т.к. если это уже зарегино то в любом случае может быть изменено только в судебном порядке) ну или либо сервитут установить
4. Надо бы перечитать  про совместное домовладение, т.к. там у вас уже 2 и более собственника - то по идее надо смотреть (давно через меня такое проходило надо перечитать что там изменилось)

т.е. в любом случае - попробывать догвоориться (добровольный сервитут) либо через суд
 

Я думаю, что скорее всего так называемые места общего пользования относились к проданным изолированным помещениям или были отдельно выделены. Я встречался с таким выделением. Старый собственник разрешал ходить по "местам общего пользования", а вот новый после покупки уже нет. И все оформлено по закону.

я ж так же написал - такой вариант я тоже встречал. Опять же выход - СЕРВИТУТ (добровольный или судебный), ну или долго и упорно восстанавливать процессы вычленения - регистрации - продажи

Так я и подтвердил ваши слова, что это не единичный случай.

А я как собственник узнал много нового для себя)

Спасибо. Звонил в МЧС проконсультироваться. Сказали что все в порядке: два выхода есть, двери соответствуют требованиям, лестничные марши и тамбуры тоже.  При этом высоту дверей они берут по коробке, а то, что уровень прилегающей территории выше на 90-150мм ( и во время дождя в этот вход не войти) - их не волнует.
 На счет сервитута понятно

Как показывает практика, ответ на вопрос полученный по телефону к делу не пришьешь. А по идее выж как собственник этажа (если я правильно понял) должны иметь план эвакцации утвержденный. На сколько я помню он не согласовывается в РОЧС но они их рассматривают когда на проверку приходят. Что у вас с планом эвакуации? Я думаю если бы вы план этажа с данными необходимыми для расчета путей эвакуации приложили и здесь выложили - специалисты сказали бы достаточно или нет вам только тех двух выходов или всетаки вцентральный выход тоже должен быть задействован.

Конечно очень маловероятно, но всетаки перечитайте договор купли-продажи, может там чего про места общего пользования и написано.

Не я  арендатор, и учитывая специфику деятельности - очень не приятно МНОГОЧИСЛЕННЫМ клиентам говорить что-бы входили через задний вход .

Планов эвакуационных пока нигде не видел, думаю пока они (арендодатели) ремонты не сделают, никаких планов не будет, как и пожарной сигнализации вцелом.

Ну если нет плана эвакуации, то план этажа имеется? ... Вы техпаспорт первого этажа видели (т.е. уверены, что центральный вход и холл действительно в собственности?)
Через арендодателя своего вопрос решить не пробывали? Просто для БРТИ вы не правообладатель и не кандидат в правообладатели.... Т.е. по вашим заявлениям (если не будет довереннсти от собственника) они и делать ничего не могут и не будут скорее всего. Если  ваш арендодатель это бывший собственник всего здания то у него должен был остаться проект вычленения, т.е. понятно что к какому изолированному помещению относится.

Здание в Минске? в каком районе?

Здание в Минске? в каком районе?
[/quote]
Здание в Бресте

Здание в Бресте

[/quote]

С Брестским БРТИ не работал - не подскажу к кому там можно подойти пообщаться.

Подытожив:
1. решите вопрос со своим статусом - т.к. вы арендатор, то для госорганов вы в приниципе никто (грубо звучит). Так что либо собственника напрягать или доверку от него.
2. Попробуйте поговорить с собственником первого этажа - попробуйте понять его логику и предложить вариант добровольного сервитута (т.е. вы будете частично компенсировать затраты по содержанию.
3. Не помагает но решать вопрос надо? - собирайте информацию (потрясти собственника, чтобы понять как и что происходило), пообщаться с БРТИ (если они захотят) (т.к. на сегодня госрегистрация уже свершившийся факт - то ее отмена даже в случае если при вычленении были допущены нарушения - всё будет решаться только в судебном порядке), готовьтесь к судебному серветуту - вам придется доказать, что без этого выхода что-то нарушается итд. Помним, что с соседями лучше жить дружно (да это не всегда возможно).

как-то так )ИМХО_

С Брестским БРТИ не работал - не подскажу к кому там можно подойти пообщаться.

Подытожив:
1. решите вопрос со своим статусом - т.к. вы арендатор, то для госорганов вы в приниципе никто (грубо звучит). Так что либо собственника напрягать или доверку от него.
2. Попробуйте поговорить с собственником первого этажа - попробуйте понять его логику и предложить вариант добровольного сервитута (т.е. вы будете частично компенсировать затраты по содержанию.
3. Не помагает но решать вопрос надо? - собирайте информацию (потрясти собственника, чтобы понять как и что происходило), пообщаться с БРТИ (если они захотят) (т.к. на сегодня госрегистрация уже свершившийся факт - то ее отмена даже в случае если при вычленении были допущены нарушения - всё будет решаться только в судебном порядке), готовьтесь к судебному серветуту - вам придется доказать, что без этого выхода что-то нарушается итд. Помним, что с соседями лучше жить дружно (да это не всегда возможно).

как-то так )ИМХО_
[/quote]Спасибо

План эвакуации это просто цветной рисунок. МЧС проверяет, чтобы этот цветной рисунок соответствовал форме их 82 постановления.
Расчет путей эвакуации для пятиэтажного здания с количеством людей на этаже до 50 вообще не требуется. Тем более, что там не сойдутся цифры хоть с центральным входом, хоть без него, если в здании нет незадымляемых лестничных клеток.
Единственное, что могут проверить работники МЧС - эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и наличие на дверях центрального входа устройств, обеспечивающих свободное открывание дверей изнутри без ключа. Если объемно-планировочные решения или назначение фойе не менялись, а на дверях выходов есть "барашки", которые дают свободно из здания выйти, МЧС тут ничем не поможет. Каким образом новый собственник не впускает людей через центральный вход в теме не написано.
Это нормы, которыми руководствуются МЧС, не волнует, что во время дождя нельзя войти через какой-то из входов.

Про план эвакуации я упомянул к тому, что бы понять вообще как выглядит этаж и как расположены эвакуационные выходы. Когда узаканивал здание МЧС смотрело расстояния до эвакуационных выходов - там этаж вытянутыйй был с эвакуационными выходами по краям + центральный выход. Да и что мещает увеличить коичество работающих на этаже до 51 человека?

Ладно это уже просто догадки и рассуждения. Без конкретики дальше сложно что-то добавить к уже сказанному

наверное МЧС учитывает, что во время дождя пожароопасность ниже-)
шутка конечно-) а так бы фото или планчик ваших этих входов двух запасных? А то звучит как будто через приемок все заходят и мокнут

опять всплыла эта тема.... Без доп информации дальше будем играть только в гадалки. Вот сейчас к примеру меня посетила мысль о том, что все три выхода участвовали в расчете эвакуации (когда здание проектировалось - не просто ж так их делали эти два выхода) - понятно, что могло быть при царе Горохе, но что -то мне подсказывает, что нормативы стали пожестче. Таким образом, предположу, что всётаки центральный выход нужен для эвакуации на случай пожара... А кстати, помните в Минске с Лодэ на независимости был похожий случай, так там Лодэ просто рубанули отдельный выход на Проспект вместо того, чтобы разборки устраивать...

‼️Семинар БСЦ: Технический надзор в строительстве.
РУП «БЕЛСТРОЙЦЕНТР» приглашает принять участие в семинаре «Технический надзор в строительстве — новый уровень регулирования правоотношений,  новые подходы к его осуществлению», который состоится 29 января 2025 г.