Строительные решения / Панель возвращается: есть ли будущее у типового жилья в России.  (Прочитано 414 раз)

В правительстве разрабатывают законодательную базу для возрождения института типового проектирования, прежде всего в жилищном строительстве,  заявил в середине июля премьер-министр Дмитрий Медведев. Возврата к советской практике индустриального домостроения потребовал запуск национального проекта «Жилье и городская среда», который ставит своей целью к 2024 году нарастить ежегодный объем жилищного строительства до 120 млн кв. м.

Достичь целевого показателя, не жертвуя качеством, будет трудно, считают застройщики, особенно в условиях перехода на проектное финансирование. Впрочем, экономия на проектировании и строительстве вряд ли станет решением проблемы, отмечают собеседники «РБК-Недвижимости».

Количество и качество.
Последние годы в России стремительно меняются почти все строительные нормы. В результате стандарты, заложенные в старых сериях жилых домов, практически невозможно приспособить к новым требованиям. Необходимость искать новые решения диктует и рынок. «Предпочтение граждан настолько разнообразны, что не укладываются в текущие представления о жилье эконом-, бизнес- и премиум-класса. Рынок осознает, что типовое проектирование просто не попадает в эти интересы», — говорит директор Центра градостроительных компетенций РАНХиГС Ирина Ирбитская. Все это заставляет застройщиков и проектировщиков придумывать новые планировочные, конструкторские, инженерные решения.

Типовое проектирование остается одним из важнейших инструментов экономии на строительстве — благодаря ему строить можно быстрее и дешевле. Минстрой России ведет реестр экономически эффективной проектной документации, в котором насчитывается более 1 тыс. типовых проектов школ, детских домов, объектов здравоохранения, культуры, административных зданий. Однако их тиражирование в масштабах всей страны невозможно из-за различных климатических условий.

Глава Минстроя Владимир Якушев заявил, ведомство готово взять на себя создание библиотеки повторных проектов с учетом региональных особенностей на основании одного из ведомственных учреждений Минстроя. Такая библиотека позволит не только копировать типовой проект, но и адаптировать его к климатическим условиям в разных регионах страны. По словам министра, создание библиотеки потребует 300 млн руб. на три года.

Мнения проектировщиков:
Директор Центра градостроительных компетенций РАНХиГС Ирина Ирбитская:
— Думаю, что институт [типовых проектов] будет заниматься разработкой наилучших решений, методическим и аудиторским сопровождением, внедрением этих решений на местах. Типовое проектирование не дает гарантии реализации национального проекта, потому что слишком большой разрыв между производственными мощностями страны и этой задачей. Амбициозную задачу национального проекта — обеспечить вопрос качественного жилья в стране за счет строительства 120 млн кв. м в год — решит замена типового проектирования на банк наилучших решений и мобилизация лучших специалистов страны.

Партнер архитектурного бюро AI-architects Иван Колманок:
— Проектирование 120 млн кв. м жилья, если заложить хотя бы 1 тыс. руб. на 1 кв. м, обойдется государству минимум в 120 млрд руб. В действительности, думаю, бюджет будет еще больше. Правительство, скорее всего, выберет какую-нибудь непонятную проектную контору и отдаст ей все деньги. И эти ребята спроектируют один дом, который потом станут тиражировать по всей стране. А можно за те же деньги спроектировать сотни вариантов, которые при этом будут конкурентны.

Проблемы внедрения:
Одним из пионеров современного индустриального строительства в России стал концерн «КРОСТ», который привлекает к работе сторонних архитекторов (например, Buromoscow, DKV Architecten). По их проектам в столице строятся каркасно-панельные дома с яркими фасадами и вариативными планировками.

ГК «ПИК» также широко использует индустриальный подход к строительству. «Наши технологии позволяют одновременно с использованием типовых проектных решений, обеспечивающих строительство комфортного жилья в больших объемах, сохранять индивидуальность каждого дома в части архитектуры, фасадов, квартирографии и планировок, а также учитывать все тренды рынка и изменения в предпочтениях клиентов», — заявили в компании.

Возрождение института типового строительства может быть эффективным, только если к процессу будут привлечены лучшие проектировщики, считают собеседники «РБК-Недвижимости». Препятствием этому может стать мощный административный ресурс застройщиков и местных властей.

«Нужно тщательно разрабатывать техническое задание, и не в авральном порядке, как у нас часто бывает. При этом самое большое внимание следует уделять фасадным решениям, потому что сейчас все стремятся сэкономить именно на архитектуре. Мы с этим сталкивались неоднократно. Разнообразие фасадов требует разнообразия технологических решений на производстве. Для производителей невыгодно делать большую номенклатуру фасадов, поскольку это требует постоянной перестройки производства и, как следствие, дополнительных затрат», — говорит директор проектной мастерской «АрхКвартал» Юрий Шитов.

Самая большая сложность при разработке типовых проектов — создание качественных планировочных решений, уверены архитекторы. Считается, что типовое жилье должно быть обязательно дешевым, а значит, иметь маленькую площадь. Но чем меньше жилье, тем сложнее сделать качественную планировку.

Успех проекта будет напрямую зависеть от бюджета, который застройщики захотят и смогут выделить на разработку новых серий. «В свое время мы разрабатывали новую серию для «Главмосстроя», и они правильно поступили: сначала дали техническое задание на панельную серию, а потом под нее собирались компоновать завод. Это позволило не оглядываться на технологические ограничения и сделать то, что мы считали наиболее качественным. Но это огромные инвестиции — десятки и сотни миллионов долларов, поскольку все оборудование закупается за рубежом, в России его не производят», — добавляет Юрий Шитов. При этом окупаемость такого строительства сегодня под большим вопросом: за пределами Московского региона низкий спрос на жилье не оправдывает затраты застройщиков.

А у нас в РБ панельное жилье по качеству уже догоняет жб каркасник - уже и монтаж без сварки(болтах), и панели теплые с 15см утеплителем внутри, и новинка у МАПИД - изготовление панелей нестандартных размеров. А частная компания А100-Девелопмент показала, что с креативным подходом и панелька может быть стильной.

И стоит отметить высокое качество конструкции ведь все собирается на производстве а не на свежем воздухе в любую погоду непонятно какой бригадой монолитчиков. Уже не одно перекрытие во время стройки ломанулась.

Единственный минус панельки - это стандартные планировки. Но считаю так, если уж и хочется сильно разнообразия то тут самый вариант построить свой частный дом.

 В общем и целом, все упирается в одно - есть деньги, строй себе хоть золотой дом ЗЮ-образной формы. Нет денег - панелька или что-то еще аналогичное по цене.

 Типовое строительство на деле не так уже и плохо, быстро, бпо более-менее приемлемой цене. Если чешется, то нет никакой проблемы поставить легкую перегородку в зале, например, благо, площади сейчас позволяют.

Философское суждение объективно - всё развивается по восходящей спирали со многими крутыми возвратами к многочисленным старым зарекомендовавшим себя принципам.
Это касается и возврата типового проектирования, и концепции доступного жилья, и критериев отбора параметров ценовой политики.
Это обсуждалось всегда и везде, и не однократно, наконец то официальная политика решила прислушаться к неоднократным просьбам многих участников этих прений.
Странно, что аппелируется недоразвитость строительной промышленности, брошенной на произвол судьбы и благополучно приспособившейся в обьятиях рынка.
По некоторым параметрам крупнопанельное жильё достигло необходимой вариабельности и коммерческой целесообразности и вполне конкурирует с другими видами жилой застройки.
Хочется отметить так же, что уже не одно десятилетие обсуждается внедрение свода правил на типовое проектирование, а попытки узаконить проекты многократного применения - полумера на этом пути.
Так что возврат к старым технологиям в новом обличии - закономерен и коммерчески обоснован.
И ждать помощи не откуда ни проектировщикам, ни промышленникам.

добавлю один пример нашего ДСК (рекламой не занимаюсь), но ведь тема про Россию, думаю полезно будет и беларусам.
4 -этажные жилые дома малоэтажной застройки с холлом-колясочной на 1 этаже, электрощитовой, лифтом и мусоропроводом, с кухней-столовой (гостинной), с развитой технологией энергоресурсов (есть вариант на газе) - электроотоплением от электроконвекторов под окнами, электроводонагревателями, с электроплитами, а также 3-этажные дома с несколькими квартирами в трёх уровнях (9 комнат) с гаражом на 1 этаже.
остались и традиционные дома

samsony1 посмотрите динамику продаж в росреестре двушек 67 м2. Серия ГМС ровно по этому и сдохла, 24 завода закрылись.

все продажи просели из-за падения доходов граждан и реализация всех проектов тоже из-за внедрения проектного финансирования (не в смысле проектных работ, а в смысле прожекта, перспективы развития стройки) со страхованием скроу-счетов покупателей через банки и удорожания строительства в этой связи, а так же повышение НДС.
это и предполагали эксперты.
это даже было поводом заседания правительства.
.
я же привёл уже построенные и продающиеся квартиры с сайта ДСК, некоторых осталось менее 1%.

добавлю все эти возможности ДСК были реализованы благодаря притоку новых молодых технологов и архитекторов на производство и собственные проектировщики, а так же создание гибкой переоснастки на каждый микрорайон, главным был индивидуальный вид и планировки домов в серии.

а это тут причем ? прочитайте еще раз о чем я пишу.

а нельзя сразу свою мысль конкретикой подкрепить, сразу и результата бы достигли желаемого.

Думаю панель в массовое строительство не вернется. Панельный дом строится слишком быстро. Получается, что дом уже построен, а квартиры будут потом еще два года продаваться? Кому это надо? Кому это выгодно? Только для государственных программ такие дома подойдут, а это не массовое строительство.

так ведь любые квартиры в любых домах так продаются, а особенно дорогие, эксклюзивные ещё дольше.

с успехом конкурируют и уже давно.

Каркасники пока еще даже не догнали панельки - по качеству .

Почему же, у МАПИДа есть серия (если не изменяет склероз - М464-М), которая позволяет свободную планировку за счет использования панелей только для возведения наружных стен, а внутрянка - каркас. Да есть свои ограничения, как-то - стандартная сетка колонн, наличие открытых ригелей - как издержки сборного каркаса, но, имхо, вполне подходящий вариант для желающих уйти от типовой планировки.

Панельные дома - дома для нищебродов... Ну... можно подшаманить внешний вид, но суть типового ада от этого не поменяется... Где-то строят деревянные небоскребы от нефиг делать, а где-то возврат в ссср... верным шагом идете тварищи... 300млн. им надо для создания библиотеки )) немножко улыбнуло... кому-то из начальства на домик в шампани не хватило...

вы очень невнимательно читаете посты форумчан.
и планировки могут быть свободные, и количество комнат не ограничивается, и возможны квартиры в нескольких уровнях вплоть до 3-х, и гараж возможен на 1 уровне, и энергоресурсы могут быть различные, и застройка может быть малоэтажная от 3-х этажей, и собственный приусадебный участок может быть, и общее количество квартир в подъезде может быть от двух.
одним словом мысли такие могут быть только у нищ...., наверное так.

Обратите внимание, что панель уже серьезно эволюционировала. Теперь она утеплена и скрепляется без сварки. Так, что тренд реальный. Только конечно тут на лицо планируется распил этих 300млн...

Тогда 80% Европы нищие. Германия. Австрия, Швейцария, Англия и многие другие страны в основном строят из сборного ЖБ, монолит используют реже в жилье. В основном у них концепция одна и таже , под новое пятно застройки разрабатывают серию, следующий дом отличается от серии не более чем на 15%. На новом пятне застройки новая серия и так далее. В РФ таже концепция. У нас в корпорации не панель , но то же сборный ЖБ и у нас тоже серия решений меняется каждый год.

Скажу по секрету, в РФ сейчас на самом верху при участии всего нескольких компаний (включая нас)обсуждается вопрос застройки всей территории РФ жильем по определенным критериям. В советские времена это было типовое жилье , сейчас решили ввести понятие стандартное жилье. Это будут огромные объемы, так как процент ветхого постсоветского жилья критический , это все нужно сносить и строить заново, упражняться с монолитом уже некогда. Поэтому это все будет из сборного ЖБ

Я склоняюсь к тому что грядет и национализация строительства жилья.Частник не справляется с этой задачей.Такой вопрос в Думе уже поднимали, именно из-за того что большое кол-во ветхого жилья, не решается вопрос с сиротами по жилью.Ипотека тоже не решает все вопросы

В настоящее время разработано ряд серий удачных проектов, которые хорошо зарекомендовали себя среди жителей.  
Самые главные преимущества строительства КПД в том, что в этих домах используются в основном конструкции и изделия заводского изготовления, а не на открытой стройплощадке.
Ну и скорость возведения в разы выше.
ЖБК проходят тепловую (пропарку) технологическую обработку, что является одним из главных достоинств по сравнению с любой кладкой на отрытым воздухе.
Сам живу уже 10 лет в КПД - не жалуюсь.       

Я бы еще добавила, планировка квартир в таких домах лучше чем в каркасниках..Комнаты больше

это думаю только разговоры, национализация чего-либо в России при рыночной экономике невозможна, экономическая модель не позволяет.

О национализации крупных отраслевых производств Путин В.В. говорил уже 3-4 года назад, а может даже и больше. При гибкой рыночной экономике сосуществуют разные производства как государственные и частные, так и смешанные. И в настоящее время существует достаточно государственных производств, в которые стоит только сделать небольшие целевые финансовые вливания в развитие технологий и все резко изменится в положительную сторону.  

я работаю в самой крупной промышленной группе в которую входит самая крупная по мощности строительная группа, которая до развала союза была министерством строительства. У нас осталось более 20 заводо управлений, действующих уже всего 2. Национализация никогда не будет так как государство попросту не умеет обращаться такими объемами центрелизовано. В.В. наоборот пытается найти эффективное управление через частный капитал, так принято во всем мире. Государство только регулятор.

Конечно о частно-государственном партнерстве известно давно и широко внедряется.
Возможность национализации частной собственности предусмотрена в Конституции России, а также в Гражданском кодексе, однако механизм изъятия не прописан.
И при нынешней ситуации - национализация маловероятна.

Если будут происходить какие-нибудь изменения на уровне государства, то это будет продумано и грамотно.

Можно примеры ?

Военно-промышленный комплекс.

я работаю в самой крупной промышленной группе в которую входит самая крупная по мощности строительная группа, которая до развала союза была министерством строительства. У нас осталось более 20 заводо управлений, действующих уже всего 2. Национализация никогда не будет так как государство попросту не умеет обращаться такими объемами центрелизовано. В.В. наоборот пытается найти эффективное управление через частный капитал, так принято во всем мире. Государство только регулятор.

Вы посмотрите что творит частник как в проектах так и на стройке, без слез не взглянешь.За 14 лет работы в проекной сфере 9 лет отданы проектным инстутам и последние 5 лет частнику.В моем городе нет ни одного государственного предприятия в области проектирования и строительства.Лет 5 назад одного "эффективного управленца" взяли на воровстве на строительстве домов для детей сирот, до сих пор не устранины косяки, зато сам директор теперь занимается ресторанным бизнесом, рядом с домом лет 7 не могут дольщики заехать в свои квартиры, который кто только не строил.Вот Вам и частник

❗️❗️❗️БСЦ: Порядок приемки строительного объекта в эксплуатацию.
РУП «БЕЛСТРОЙЦЕНТР» приглашает 25 апреля на семинар: «Порядок приемки строительного объекта в эксплуатацию. Формы исполнительной технической документации.  Судебная практика и строительная экспертиза».