Архив писем-разъяснений / МАиС: Размещение жилого дома и расстояние до границ участка (ГП).  (Прочитано 1258 раз)

Письмо-разъяснение МАиС по нескольким вопросам размещения жилого дома на участке и уточнениям по правилам измерения расстояний  от строений до границ участка.

Запрос и Письмо-разъяснение:

---

Дата разъяснения:  *.*.2025
Тип разъяснения: Общее(разъяснение НЕ привязано к конкретному объекту)
Упоминающиеся ТНПА:
- СН 1.02.01-2019
- СН 2.02.05-2020

Письма для Архива-разъяснений присылают наши форумчане! Спасибо!

Но нужно больше писем, чтобы архив стал полноценным Архивом писем-разъяснений стройотрасли РБ.

Высылайте свои(можно чужие) письма-разъяснения на е-мейл: t1770627@ya.ru

PS: Личные данные из писем мы удаляем перед публикацией!

---

Извлеченный текст из разъяснения для полнотекстового поиска по всем письмам:
В связи с принятием Кодекса Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17 июля 2023 г. № 289-З (далее Кодекс), а также с введением в действие Изменения №2 СН 3.01.03-2020 «Планировка и застройка населенных пунктов» просим дать разъяснения по следующим вопросам:
1. Согласно главе 15 пункта 2 подпункта 2.6 Кодекса разрешительная документация НЕ требуется на возведение и реконструкцию одноквартирного жилого дома и (или) нежилых капитальных построек пятого класса сложности в соответствии с пунктом 1 статьи 82 Кодекса, т.е. возведение и реконструкция которых осуществляются по упрощенному порядку (на основании паспорта застройщика). Значит ли это, что для возведения/ реконструкции двухквартирного блокированного жилого дома пятого класса сложности получение разрешительной документации осталось обязательной процедурой в соответствии с Постановлением Совета Министров Республики Беларусь 20.02.2007 № 223 «Положение о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов» (далее Постановление №223)?
2. Может ли застройщик (заказчик) одноквартирного жилого дома отказаться от упрощенного порядка возведения/реконструкции одноквартирного жилого дома и получать разрешительную документацию в органах местных исполнительных комитетов в соответствии с Постановлением №223?
3. В случае, если застройщик (заказчик проектной документации) принимает решение о возведении/реконструкции одноквартирного жилого дома по упрощен-ному порядку, но при этом желает приобрести проектную документацию на строительство жилого дома, то каким образом разработчик проектной документации должен заключать договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, если одним из условий заключения такого договора является наличие у за-казчика разрешительной документации согласно пункту 8 подпункт 8.1 Постановления Совета Министров Республики Беларусь №297 от 1 апреля 2014г. «Правила заключения и исполнения договоров подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и (или) ведение авторского надзора за строительством».
Справочно: 
Постановление Совета Министров Республики Беларусь №297 от 1.04.2014г.:
«8. Договор заключается при наличии:
8.1. у заказчика:
предпроектной (предынвестиционной) документации, разрешительной документации на строительство объекта, выданной в установленном законодательством порядке, за исключением договора, предметом которого является разработка предпроектной (предынвестиционной) документации;..»
4. В связи с введением в действие Изменения №2 СН 3.01.03-2020 «Планировка и застройка населенных пунктов» просим разъяснить, какие расстояния должны быть выдержаны от границ участка до жилого дома и нежилых капитальных построек в случае, если возведение/реконструкция указанных объектов ведется НЕ по упрощенной процедуре, предусмотренной статьей 82 Кодекса? Измене-ние №2 СН 3.01.03-2020 не содержит данной информации,  а ранее действующие ТНПА (п.6.28 ТКП 45-3.01-117-2008, п. 6.3.13 СН 3.01.03-2020) отменены.
Справочно:
Изменение № 2 СН 3.01.03-2020 «Подраздел 6.3 изложить в новой редакции:
«6.3 Усадебная жилая застройка. Градостроительные требования:
6.3.6 Расстояние от построек и объектов на приусадебном участке до границ со-седнего (смежного) участка следует принимать, м, не менее*:
— от отдельно стоящего жилого дома, гостевого домика — 3;
— от ландшафтно-обустроенного пруда-копани, не дренирующего в грунт бассейна — 3;
— от хозяйственных построек, пергол и беседок (высотой не более 3 м) — 2.
Возведение нового жилого дома и хозяйственных построек, а также реконструкция существующего жилого дома и хозяйственных построек в районах сложившейся усадебной застройки допускается соответственно на расстоянии менее 3 и 2 м от границы земель-ного участка при наличии нотариально заверенного письменного согласия смежного   (-ых) землепользователя(-ей).
Существующие жилые дома и (или) хозяйственные постройки, расположенные на расстоянии менее нормативного, должны быть оборудованы водоотводящими устройствами, предотвращающими сток дождевой воды с крыш на территорию соседнего (смежного) участка.
* Для объектов, возводимых и реконструируемых в упрощенном порядке».

5. В положениях СН 3.01.03-2020 (с изм.№1, №2), как и во взаимосвязанных с ним иных ТНПА, не указано каким образом правильно измерять расстояние в части расположения строений по отношению к границам земельного участка: от вертикальных ограждающих конструкций (фундамента, стен и т.д.) либо от свеса крыши до границы земельного участка? Если указанное расстояние измеряется от свеса крыши, то имеет ли значение размер свеса (менее 1м-более 1м), как это принято, например, в пункте 9.2.1 СН 2.02.05-2020 «Пожарная безопасность зданий и сооружений»?

Справочно:
СН 3.01.03-2020 раздел 6.3 «Усадебная жилая застройка. Градостроительные требования» до изменения (заменен новой редакцией в изм.2 СН 3.01.03-2020):
«6.3.13 Расстояние от окон жилых помещений жилого дома до стен дома и хозяйственных построек, за исключением построек для содержания животных, а также площадок (навеса) для размещения личного транспорта, расположенных на соседних (смежных) земельных участках, должно составлять не менее 6 м.
Расстояние от границ соседнего (смежного) участка следует принимать, м, не ме-нее:
— до отдельно стоящего жилого дома, гостевого домика— 3;
— до ландшафтно-обустроенного пруда-копани, не дренирующего в грунт бассейна— 3;
— до вольеров с домашними животными— 4;
— до хозяйственных построек, пергол и беседок (высотой не более 3 м)— 1;
— до площадок временного складирования строительных материалов (высотой складирования не более 3 м)— 1.»
____________________________________________________________________________________
По первому вопросу.
В соответствии с пунктом 3 действие Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20 февраля 2007 г. № 223 (далее – постановление № 223), не распространяется на возведение и реконструкцию одноквартирных жилых домов и (или) нежилых капитальных построек в упрощенном порядке в соответствии со статьей 82 Кодекса Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности (далее – Кодекс).
Таким образом, при возведении и реконструкции двухквартирных блокированных жилых домов следует руководствоваться требованиями постановления № 223.
По второму вопросу.
Застройщику предоставлено право самому принимать решение о возведении, реконструкции одноквартирного жилого дома и (или) нежилых капитальных построек на земельном участке, предоставленном для строительства и обслуживания одноквартирного жилого дома, по упрощенному порядку, но с соблюдением установленных статьей 82 Кодекса требований, либо о возведении и реконструкции одноквартирного жилого дома и (или) нежилых капитальных построек в соответствии с действующим порядком и соблюдением требований действующих строительных норм.
По третьему вопросу.
Одновременное применение норм действующего законодательства и законодательства, предусматривающего упрощенный порядок строительства, в том числе, в части исключения необходимости изготовления актов приемки в эксплуатацию финансируемых физическими лицами законченных возведением одноквартирных жилых домов, квартир в блокированных жилых домах, нежилых капитальных построек на придомовой территории, реконструированных жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов, а также нежилых капитальных построек на придомовой территории пятого класса сложности нормами Кодекса не предусмотрено.
По четвертому вопросу.
При осуществлении строительной деятельности по разрешительной документации, без учета упрощенного порядка возведения и реконструкции объектов строительства, проектная организация совместно с заказчиком определяет расстояния до строений в проектной документации, с учетом правил содержания, благоустройства территорий, принятых в населенном пункте, а также указанных в разрешительной документации, в которой учитываются положения и требования, в том числе, в части обеспечения соблюдения требований технических нормативных правовых актов, регулирующих вопросы градостроительных требований при осуществлении застройки районов жилищного строительства, а также санитарных, противопожарных и экологических норм и требований, то есть норм, обеспечивающих соблюдение прав и охраняемых законодательством интересов других лиц.
При этом, строения и сооружения, необходимые для обслуживания индивидуального жилого дома, а также их конструктивные элементы, должны быть расположены в границах приусадебного участка, предоставленного для строительства и обслуживания жилого дома.
По пятому вопросу.
В технических нормативных правовых актах в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности не установлен порядок измерения расстояния от жилого дома (хозяйственной постройки) до границы соседнего (смежного) земельного участка. В соответствии с пунктом 5.7.1.25 СН 1.02.01-2019 «Инженерные изыскания для строительства» на инженерно-топографических планах здания показывают в масштабе по проекции цоколя с передачей его выступов, уступов и фигурных архитектурных деталей с учетом пунктов 5.7.1.18 –5.7.1.20.
На основании изложенного, расстояние от жилого дома (хозяйственной постройки) до границ соседнего (смежного) участка следует измерять от цоколя.
С учетом изложенного, считаем, что измерять расстояние в натуре от построек и объектов на приусадебном участке до границ соседнего (смежного) участка следует от цоколя или внешней стороны опорных столбов.
Требования разделов 9 – 10 СН 2.02.05-2020 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» (далее – СН 2.02.05-2020) не распространяются на одноквартирные жилые дома и нежилые капитальные постройки пятого класса сложности, возводимые в соответствии с нормами статьи 82 Кодекса.
Вместе с тем, согласно пункту 9.2.1 СН 2.02.05-2020 противопожарные разрывы между зданиями следует определять между наружными стенами зданий. При наличии выступающих более чем на 1 м за наружную поверхность стены (облицовки, утепления) конструкций зданий, выполненных из горючих материалов, следует принимать расстояния между данными конструкциями.
Одновременно сообщаем, что в соответствии с пунктом 4 статьи 24 и пунктом 2 статьи 25 Кодекса к компетенции местных исполнительных и распорядительных органов относится решение вопросов размещения объектов на соответствующей территории, осуществление выдачи разрешительной документации на строительство, а к компетенции структурных подразделений местных исполнительных и распорядительных органов, осуществляющих государственно-властные полномочия в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности – рассмотрение и согласование проектной документации, согласование в соответствии с законодательством размещения объектов строительства с учетом требований утвержденных градостроительных проектов, в том числе с учетом границ предоставленных земельных участков.

Спасибо. А то в исполкомах стали расстояние мерять не по цоколю а по свесам. А то может еще может начали бы по водосточными трубам мерять. Те еще больше выступают

Как можно сослаться на это письмо МАиС, если у него нет номера и даты?

Нельзя в принципе ссылаться на письма-разъяснения не свои. Данное разъяснение дано, чтобы понимать как работают нормативы. Если вам необходимо сослаться необходимо писать от себя и вам в идеале должны дать такое-же.

Вот такой у нас нелогичный закон о письмах-разъяснениях. Мы этот вопрос уже много раз поднимали, но там не до того.

Просто так и было от крайней выступающей части. На данный момент - это отсебятина, чистой воды

Если свесы выполнены из горючего материала, а это, как правило так и делают (кроме плоских кровельных систем, где могут использоваться негорючие материалы), то нужно соблюдать  п.9.2.1 СН 2.02.05-2020.
Дело даже не в исполкомах и т.п.
Несоблюдение п.9.2.1 СН 2.02.05-2020 при возникновении ЧС, и нанесении ущерба соседям (на доказательной основе) может привести к плачевным результатам

Четвертым вопросом я сам задавался, когда вышло изм 2 СН 3.01.03-2020, но вот ответ маис на него просто образец бюрократической канцелярщины. Может кто перевести на нормальный?

Мы понимаем так: в разрешительной документации (АПЗ) либо в градостроительном плане населенного пункта будут нормы по отступам от границ участка и расположению линии застройки. А также проектировщик должен соблюсти противопожарные разрывы с соседскими строениями. Но в последнее время АПЗ выдают все реже и реже, а градостроительные планы найти - это из разряда чуда. Как правило, это скан в с ооооочень плохим разрешением на сайте исполкома.
Для себя мы выработали следующий алгоритм: минимально 3м от границы участка для жилого дома (если нет нарушений пожарных норм), 2м - для хозпостройки. Отдаем на согласование в исполком и ждем) если у них есть внутренний документ, по которому отступы приняты отличные от проекта, изменяем согласно этим требованиям. Как правило, этого достаточно. Только заказчику приходится два-три раза скататься в исполком (а это не всегда Минский район). Но мы со старта всех заказчиков предупреждаем о сложившейся практике. От нас здесь мало что зависит, к сожалению.

"Это письмо-разъяснение еще больше наводит сумбура. Ответы размытые, нечеткие. Создается впечатление, что у автор этого ответа-письма нет четкого алгоритма разъяснений.

По четвертому вопросу - если не идти по упрощенке, то "проектная организация совместно с заказчиком определяет расстояния до строений в проектной документации" и эти расстояния определяются проектом.
Мне непонятна роль заказчика - как он совместно с проектировщиком определяет эти расстояния. Наверное, у заказчика должна быть компетентность в строительной области?
Проектировщик, в свою очередь определяет расстояния с учетом:
а) каких-то правил содержания, благоустройства территорий, принятых в населенном пункте;
б) разрешительной документации, в которой учитывается всё и вся (санитарка, экология, пожарка и т.п.)

Меня в некий ступор ввел ответ на 5 вопрос: "Требования разделов 9 – 10 СН 2.02.05-2020 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» (далее – СН 2.02.05-2020) не распространяются на одноквартирные жилые дома".
Согласно этому же СН 2.02.05-2020 п5.3.2 "Ф1.4 – одноквартирные, блокированные жилые дома и агроусадьбы", в этом же СН 2.02.05-2020 п9.2.2 определяет разрывы между зданиями по табл.7 (Разрыв между зданиями классов Ф1–Ф4, Ф5.4)

К сожалению ни в АПЗ ни в генпплане расстояния до боковых и задних границ не указываются (только то, что по регламентам установлено - линия застройки). В АПЗ райархитектор отсебятину не имеет права писать (все должно ТНПА подтверждаться), а в СН все порезали... Основное логическое оправдание расстояния до границ - это отсутствие препятствий для обслуживания. (ну естественно если противопожарные и санитарные разрывы выдерживаются). Поэтому вполне вероятно и метр согласуют, и меньше (если есть согласие смежного землепользователя), но в большинсве исполкомов требуют 2м, т.к. это единственная цифра, за которую можно зацепится в обновленном СН (несмотря на то, что она для упрощенки.) Все "внутренние документы" отделов архитектуры - это те же письма, которые здесь  выкладываюся (ну и многочисленные ответы на жалобы - если они пошли выше райисполкома. Но в них во первых стараются оперировать максимально общими понятиями и прямыми ссылками, во вторых, как здесь и писалось - это частные случаи).
Но ситуация к огромному сожалению остается как есть - строишь без разрешительной - можно наплевать на нормы - и разрывы противопожарные не выдерживать, и отсеки не просчитывать, и окно жилой комнаты можно закрыть своим сараем((( К сожалению ни в АПЗ ни в генпплане расстояния до боковых и задних границ не указываются (только то, что по регламентам установлено - линия застройки). В АПЗ райархитектор отсебятину не имеет права писать (все должно ТНПА подтверждаться), а в СН все порезали... Основное логическое оправдание расстояния до границ - это отсутствие препятствий для обслуживания. (ну естественно если противопожарные и санитарные разрывы выдерживаются). Поэтому вполне вероятно и метр согласуют, и меньше (если есть согласие смежного землепользователя), но в большинсве исполкомов требуют 2м, т.к. это единственная цифра, за которую можно зацепится в обновленном СН (несмотря на то, что она для упрощенки.) Все "внутренние документы" отделов архитектуры - это те же письма, которые здесь  выкладываюся (ну и многочисленные ответы на жалобы - если они пошли выше райисполкома. Но в них во первых стараются оперировать максимально общими понятиями и прямыми ссылками, во вторых, как здесь и писалось - это частные случаи).
Но ситуация к огромному сожалению остается как есть - строишь без разрешительной - можно наплевать на нормы - и разрывы противопожарные не выдерживать, и отсеки не просчитывать, и окно жилой комнаты можно закрыть своим сараем(((

Да, наупрощали до абсурда
Получается, строишься по "упрощёнке" - держи 3 и 2 м до границ для дома и сарая соответственно, но на пожарные разрывы можешь плевать.
Строишься с разрешительной - соблюдай противожарные разрывы, но сарай или дом можешь поставить прямо по границе.

Более того - зачастую строительство без разрешительной становиться единственным вариантом осуществить задуманное, ибо в существующей застройке в более половины случаев нереально реализовать все пожелания застройщика и соблюсти нормы.

Есть нормальные исполкомы (не много, но есть), которые в разрешительной документации дают пятно застройки с привязками к границам участка. Но подавляющее большинство исполкомов не выдают АПЗ вообще. Только выписку из протокола с разрешением на строительство. Или говорят заказчику: "Несите проект, а мы вам под него разрешение выдадим")))) А тут еще и упрощенный порядок ввели. При чем уже скоро три года, как он действует, а нормы не увязаны. Вот и мучаемся. И похоже это надолго... Из письма видно, что в МАиС не очень готовы к таким вопросам, но надеюсь, что хотя бы проблему увидят и начнут как-то ее решать.

А санитарная зона отстойников канализации. Про нее забыли. Есть только до окон соседнего дома. А до границ участка ее нет. И убраны примеры устройства канализационных отстойников. Вот и строят как хотят.

Когда вышло изменение №2 к СН 3.01.03-2020, я писал в МАиС похожие запросы, а также просил разъяснить, как проектировать одноквартирные жилые дома в условиях сложившейся застройки, где нет ни проекта детальной планировки - ничего, а нормы СН 3.01.03-2020(после изменения № 2 )на такие объекты не распространяются. Ответ  где-то тут  в архиве есть. Там сказано: что вопросы размещения объектов в сложившейся усадебной застройке относятся к компетенции местных исполнительных органов власти. Так что сколько скажут, столько и будет, вот это вообще забавно, нет норм, есть мнение исполкома.

🚀ГПО "Минскстрой" прирос на 1000 человек. И вы сможете!
Благодаря нашему Телеграм-каналу о вашей вакансии узнают более 2-ух тысяч в первые же сутки! В этом году на Proekt.by размещено более 30 проектно-строительных вакансий.