Архив писем-разъяснений / МАиС: Размещение жилого дома и расстояние до границ участка (ГП).  (Прочитано 1417 раз)

Письмо-разъяснение МАиС по нескольким вопросам размещения жилого дома на участке и уточнениям по правилам измерения расстояний  от строений до границ участка.

Запрос и Письмо-разъяснение:

---

Дата разъяснения:  *.*.2025
Тип разъяснения: Общее(разъяснение НЕ привязано к конкретному объекту)
Упоминающиеся ТНПА:
- СН 1.02.01-2019
- СН 2.02.05-2020

Письма для Архива-разъяснений присылают наши форумчане! Спасибо!

Но нужно больше писем, чтобы архив стал полноценным Архивом писем-разъяснений стройотрасли РБ.

Высылайте свои(можно чужие) письма-разъяснения на е-мейл: t1770627@ya.ru

PS: Личные данные из писем мы удаляем перед публикацией!

---

Извлеченный текст из разъяснения для полнотекстового поиска по всем письмам:
В связи с принятием Кодекса Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17 июля 2023 г. № 289-З (далее Кодекс), а также с введением в действие Изменения №2 СН 3.01.03-2020 «Планировка и застройка населенных пунктов» просим дать разъяснения по следующим вопросам:
1. Согласно главе 15 пункта 2 подпункта 2.6 Кодекса разрешительная документация НЕ требуется на возведение и реконструкцию одноквартирного жилого дома и (или) нежилых капитальных построек пятого класса сложности в соответствии с пунктом 1 статьи 82 Кодекса, т.е. возведение и реконструкция которых осуществляются по упрощенному порядку (на основании паспорта застройщика). Значит ли это, что для возведения/ реконструкции двухквартирного блокированного жилого дома пятого класса сложности получение разрешительной документации осталось обязательной процедурой в соответствии с Постановлением Совета Министров Республики Беларусь 20.02.2007 № 223 «Положение о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов» (далее Постановление №223)?
2. Может ли застройщик (заказчик) одноквартирного жилого дома отказаться от упрощенного порядка возведения/реконструкции одноквартирного жилого дома и получать разрешительную документацию в органах местных исполнительных комитетов в соответствии с Постановлением №223?
3. В случае, если застройщик (заказчик проектной документации) принимает решение о возведении/реконструкции одноквартирного жилого дома по упрощен-ному порядку, но при этом желает приобрести проектную документацию на строительство жилого дома, то каким образом разработчик проектной документации должен заключать договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, если одним из условий заключения такого договора является наличие у за-казчика разрешительной документации согласно пункту 8 подпункт 8.1 Постановления Совета Министров Республики Беларусь №297 от 1 апреля 2014г. «Правила заключения и исполнения договоров подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и (или) ведение авторского надзора за строительством».
Справочно: 
Постановление Совета Министров Республики Беларусь №297 от 1.04.2014г.:
«8. Договор заключается при наличии:
8.1. у заказчика:
предпроектной (предынвестиционной) документации, разрешительной документации на строительство объекта, выданной в установленном законодательством порядке, за исключением договора, предметом которого является разработка предпроектной (предынвестиционной) документации;..»
4. В связи с введением в действие Изменения №2 СН 3.01.03-2020 «Планировка и застройка населенных пунктов» просим разъяснить, какие расстояния должны быть выдержаны от границ участка до жилого дома и нежилых капитальных построек в случае, если возведение/реконструкция указанных объектов ведется НЕ по упрощенной процедуре, предусмотренной статьей 82 Кодекса? Измене-ние №2 СН 3.01.03-2020 не содержит данной информации,  а ранее действующие ТНПА (п.6.28 ТКП 45-3.01-117-2008, п. 6.3.13 СН 3.01.03-2020) отменены.
Справочно:
Изменение № 2 СН 3.01.03-2020 «Подраздел 6.3 изложить в новой редакции:
«6.3 Усадебная жилая застройка. Градостроительные требования:
6.3.6 Расстояние от построек и объектов на приусадебном участке до границ со-седнего (смежного) участка следует принимать, м, не менее*:
— от отдельно стоящего жилого дома, гостевого домика — 3;
— от ландшафтно-обустроенного пруда-копани, не дренирующего в грунт бассейна — 3;
— от хозяйственных построек, пергол и беседок (высотой не более 3 м) — 2.
Возведение нового жилого дома и хозяйственных построек, а также реконструкция существующего жилого дома и хозяйственных построек в районах сложившейся усадебной застройки допускается соответственно на расстоянии менее 3 и 2 м от границы земель-ного участка при наличии нотариально заверенного письменного согласия смежного   (-ых) землепользователя(-ей).
Существующие жилые дома и (или) хозяйственные постройки, расположенные на расстоянии менее нормативного, должны быть оборудованы водоотводящими устройствами, предотвращающими сток дождевой воды с крыш на территорию соседнего (смежного) участка.
* Для объектов, возводимых и реконструируемых в упрощенном порядке».

5. В положениях СН 3.01.03-2020 (с изм.№1, №2), как и во взаимосвязанных с ним иных ТНПА, не указано каким образом правильно измерять расстояние в части расположения строений по отношению к границам земельного участка: от вертикальных ограждающих конструкций (фундамента, стен и т.д.) либо от свеса крыши до границы земельного участка? Если указанное расстояние измеряется от свеса крыши, то имеет ли значение размер свеса (менее 1м-более 1м), как это принято, например, в пункте 9.2.1 СН 2.02.05-2020 «Пожарная безопасность зданий и сооружений»?

Справочно:
СН 3.01.03-2020 раздел 6.3 «Усадебная жилая застройка. Градостроительные требования» до изменения (заменен новой редакцией в изм.2 СН 3.01.03-2020):
«6.3.13 Расстояние от окон жилых помещений жилого дома до стен дома и хозяйственных построек, за исключением построек для содержания животных, а также площадок (навеса) для размещения личного транспорта, расположенных на соседних (смежных) земельных участках, должно составлять не менее 6 м.
Расстояние от границ соседнего (смежного) участка следует принимать, м, не ме-нее:
— до отдельно стоящего жилого дома, гостевого домика— 3;
— до ландшафтно-обустроенного пруда-копани, не дренирующего в грунт бассейна— 3;
— до вольеров с домашними животными— 4;
— до хозяйственных построек, пергол и беседок (высотой не более 3 м)— 1;
— до площадок временного складирования строительных материалов (высотой складирования не более 3 м)— 1.»
____________________________________________________________________________________
По первому вопросу.
В соответствии с пунктом 3 действие Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20 февраля 2007 г. № 223 (далее – постановление № 223), не распространяется на возведение и реконструкцию одноквартирных жилых домов и (или) нежилых капитальных построек в упрощенном порядке в соответствии со статьей 82 Кодекса Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности (далее – Кодекс).
Таким образом, при возведении и реконструкции двухквартирных блокированных жилых домов следует руководствоваться требованиями постановления № 223.
По второму вопросу.
Застройщику предоставлено право самому принимать решение о возведении, реконструкции одноквартирного жилого дома и (или) нежилых капитальных построек на земельном участке, предоставленном для строительства и обслуживания одноквартирного жилого дома, по упрощенному порядку, но с соблюдением установленных статьей 82 Кодекса требований, либо о возведении и реконструкции одноквартирного жилого дома и (или) нежилых капитальных построек в соответствии с действующим порядком и соблюдением требований действующих строительных норм.
По третьему вопросу.
Одновременное применение норм действующего законодательства и законодательства, предусматривающего упрощенный порядок строительства, в том числе, в части исключения необходимости изготовления актов приемки в эксплуатацию финансируемых физическими лицами законченных возведением одноквартирных жилых домов, квартир в блокированных жилых домах, нежилых капитальных построек на придомовой территории, реконструированных жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов, а также нежилых капитальных построек на придомовой территории пятого класса сложности нормами Кодекса не предусмотрено.
По четвертому вопросу.
При осуществлении строительной деятельности по разрешительной документации, без учета упрощенного порядка возведения и реконструкции объектов строительства, проектная организация совместно с заказчиком определяет расстояния до строений в проектной документации, с учетом правил содержания, благоустройства территорий, принятых в населенном пункте, а также указанных в разрешительной документации, в которой учитываются положения и требования, в том числе, в части обеспечения соблюдения требований технических нормативных правовых актов, регулирующих вопросы градостроительных требований при осуществлении застройки районов жилищного строительства, а также санитарных, противопожарных и экологических норм и требований, то есть норм, обеспечивающих соблюдение прав и охраняемых законодательством интересов других лиц.
При этом, строения и сооружения, необходимые для обслуживания индивидуального жилого дома, а также их конструктивные элементы, должны быть расположены в границах приусадебного участка, предоставленного для строительства и обслуживания жилого дома.
По пятому вопросу.
В технических нормативных правовых актах в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности не установлен порядок измерения расстояния от жилого дома (хозяйственной постройки) до границы соседнего (смежного) земельного участка. В соответствии с пунктом 5.7.1.25 СН 1.02.01-2019 «Инженерные изыскания для строительства» на инженерно-топографических планах здания показывают в масштабе по проекции цоколя с передачей его выступов, уступов и фигурных архитектурных деталей с учетом пунктов 5.7.1.18 –5.7.1.20.
На основании изложенного, расстояние от жилого дома (хозяйственной постройки) до границ соседнего (смежного) участка следует измерять от цоколя.
С учетом изложенного, считаем, что измерять расстояние в натуре от построек и объектов на приусадебном участке до границ соседнего (смежного) участка следует от цоколя или внешней стороны опорных столбов.
Требования разделов 9 – 10 СН 2.02.05-2020 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» (далее – СН 2.02.05-2020) не распространяются на одноквартирные жилые дома и нежилые капитальные постройки пятого класса сложности, возводимые в соответствии с нормами статьи 82 Кодекса.
Вместе с тем, согласно пункту 9.2.1 СН 2.02.05-2020 противопожарные разрывы между зданиями следует определять между наружными стенами зданий. При наличии выступающих более чем на 1 м за наружную поверхность стены (облицовки, утепления) конструкций зданий, выполненных из горючих материалов, следует принимать расстояния между данными конструкциями.
Одновременно сообщаем, что в соответствии с пунктом 4 статьи 24 и пунктом 2 статьи 25 Кодекса к компетенции местных исполнительных и распорядительных органов относится решение вопросов размещения объектов на соответствующей территории, осуществление выдачи разрешительной документации на строительство, а к компетенции структурных подразделений местных исполнительных и распорядительных органов, осуществляющих государственно-властные полномочия в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности – рассмотрение и согласование проектной документации, согласование в соответствии с законодательством размещения объектов строительства с учетом требований утвержденных градостроительных проектов, в том числе с учетом границ предоставленных земельных участков.

Спасибо. А то в исполкомах стали расстояние мерять не по цоколю а по свесам. А то может еще может начали бы по водосточными трубам мерять. Те еще больше выступают

Как можно сослаться на это письмо МАиС, если у него нет номера и даты?

Нельзя в принципе ссылаться на письма-разъяснения не свои. Данное разъяснение дано, чтобы понимать как работают нормативы. Если вам необходимо сослаться необходимо писать от себя и вам в идеале должны дать такое-же.

Вот такой у нас нелогичный закон о письмах-разъяснениях. Мы этот вопрос уже много раз поднимали, но там не до того.

Просто так и было от крайней выступающей части. На данный момент - это отсебятина, чистой воды

Если свесы выполнены из горючего материала, а это, как правило так и делают (кроме плоских кровельных систем, где могут использоваться негорючие материалы), то нужно соблюдать  п.9.2.1 СН 2.02.05-2020.
Дело даже не в исполкомах и т.п.
Несоблюдение п.9.2.1 СН 2.02.05-2020 при возникновении ЧС, и нанесении ущерба соседям (на доказательной основе) может привести к плачевным результатам

Четвертым вопросом я сам задавался, когда вышло изм 2 СН 3.01.03-2020, но вот ответ маис на него просто образец бюрократической канцелярщины. Может кто перевести на нормальный?

Мы понимаем так: в разрешительной документации (АПЗ) либо в градостроительном плане населенного пункта будут нормы по отступам от границ участка и расположению линии застройки. А также проектировщик должен соблюсти противопожарные разрывы с соседскими строениями. Но в последнее время АПЗ выдают все реже и реже, а градостроительные планы найти - это из разряда чуда. Как правило, это скан в с ооооочень плохим разрешением на сайте исполкома.
Для себя мы выработали следующий алгоритм: минимально 3м от границы участка для жилого дома (если нет нарушений пожарных норм), 2м - для хозпостройки. Отдаем на согласование в исполком и ждем) если у них есть внутренний документ, по которому отступы приняты отличные от проекта, изменяем согласно этим требованиям. Как правило, этого достаточно. Только заказчику приходится два-три раза скататься в исполком (а это не всегда Минский район). Но мы со старта всех заказчиков предупреждаем о сложившейся практике. От нас здесь мало что зависит, к сожалению.

"Это письмо-разъяснение еще больше наводит сумбура. Ответы размытые, нечеткие. Создается впечатление, что у автор этого ответа-письма нет четкого алгоритма разъяснений.

По четвертому вопросу - если не идти по упрощенке, то "проектная организация совместно с заказчиком определяет расстояния до строений в проектной документации" и эти расстояния определяются проектом.
Мне непонятна роль заказчика - как он совместно с проектировщиком определяет эти расстояния. Наверное, у заказчика должна быть компетентность в строительной области?
Проектировщик, в свою очередь определяет расстояния с учетом:
а) каких-то правил содержания, благоустройства территорий, принятых в населенном пункте;
б) разрешительной документации, в которой учитывается всё и вся (санитарка, экология, пожарка и т.п.)

Меня в некий ступор ввел ответ на 5 вопрос: "Требования разделов 9 – 10 СН 2.02.05-2020 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» (далее – СН 2.02.05-2020) не распространяются на одноквартирные жилые дома".
Согласно этому же СН 2.02.05-2020 п5.3.2 "Ф1.4 – одноквартирные, блокированные жилые дома и агроусадьбы", в этом же СН 2.02.05-2020 п9.2.2 определяет разрывы между зданиями по табл.7 (Разрыв между зданиями классов Ф1–Ф4, Ф5.4)

К сожалению ни в АПЗ ни в генпплане расстояния до боковых и задних границ не указываются (только то, что по регламентам установлено - линия застройки). В АПЗ райархитектор отсебятину не имеет права писать (все должно ТНПА подтверждаться), а в СН все порезали... Основное логическое оправдание расстояния до границ - это отсутствие препятствий для обслуживания. (ну естественно если противопожарные и санитарные разрывы выдерживаются). Поэтому вполне вероятно и метр согласуют, и меньше (если есть согласие смежного землепользователя), но в большинсве исполкомов требуют 2м, т.к. это единственная цифра, за которую можно зацепится в обновленном СН (несмотря на то, что она для упрощенки.) Все "внутренние документы" отделов архитектуры - это те же письма, которые здесь  выкладываюся (ну и многочисленные ответы на жалобы - если они пошли выше райисполкома. Но в них во первых стараются оперировать максимально общими понятиями и прямыми ссылками, во вторых, как здесь и писалось - это частные случаи).
Но ситуация к огромному сожалению остается как есть - строишь без разрешительной - можно наплевать на нормы - и разрывы противопожарные не выдерживать, и отсеки не просчитывать, и окно жилой комнаты можно закрыть своим сараем((( К сожалению ни в АПЗ ни в генпплане расстояния до боковых и задних границ не указываются (только то, что по регламентам установлено - линия застройки). В АПЗ райархитектор отсебятину не имеет права писать (все должно ТНПА подтверждаться), а в СН все порезали... Основное логическое оправдание расстояния до границ - это отсутствие препятствий для обслуживания. (ну естественно если противопожарные и санитарные разрывы выдерживаются). Поэтому вполне вероятно и метр согласуют, и меньше (если есть согласие смежного землепользователя), но в большинсве исполкомов требуют 2м, т.к. это единственная цифра, за которую можно зацепится в обновленном СН (несмотря на то, что она для упрощенки.) Все "внутренние документы" отделов архитектуры - это те же письма, которые здесь  выкладываюся (ну и многочисленные ответы на жалобы - если они пошли выше райисполкома. Но в них во первых стараются оперировать максимально общими понятиями и прямыми ссылками, во вторых, как здесь и писалось - это частные случаи).
Но ситуация к огромному сожалению остается как есть - строишь без разрешительной - можно наплевать на нормы - и разрывы противопожарные не выдерживать, и отсеки не просчитывать, и окно жилой комнаты можно закрыть своим сараем(((

Да, наупрощали до абсурда
Получается, строишься по "упрощёнке" - держи 3 и 2 м до границ для дома и сарая соответственно, но на пожарные разрывы можешь плевать.
Строишься с разрешительной - соблюдай противожарные разрывы, но сарай или дом можешь поставить прямо по границе.

Более того - зачастую строительство без разрешительной становиться единственным вариантом осуществить задуманное, ибо в существующей застройке в более половины случаев нереально реализовать все пожелания застройщика и соблюсти нормы.

Есть нормальные исполкомы (не много, но есть), которые в разрешительной документации дают пятно застройки с привязками к границам участка. Но подавляющее большинство исполкомов не выдают АПЗ вообще. Только выписку из протокола с разрешением на строительство. Или говорят заказчику: "Несите проект, а мы вам под него разрешение выдадим")))) А тут еще и упрощенный порядок ввели. При чем уже скоро три года, как он действует, а нормы не увязаны. Вот и мучаемся. И похоже это надолго... Из письма видно, что в МАиС не очень готовы к таким вопросам, но надеюсь, что хотя бы проблему увидят и начнут как-то ее решать.

А санитарная зона отстойников канализации. Про нее забыли. Есть только до окон соседнего дома. А до границ участка ее нет. И убраны примеры устройства канализационных отстойников. Вот и строят как хотят.

Когда вышло изменение №2 к СН 3.01.03-2020, я писал в МАиС похожие запросы, а также просил разъяснить, как проектировать одноквартирные жилые дома в условиях сложившейся застройки, где нет ни проекта детальной планировки - ничего, а нормы СН 3.01.03-2020(после изменения № 2 )на такие объекты не распространяются. Ответ  где-то тут  в архиве есть. Там сказано: что вопросы размещения объектов в сложившейся усадебной застройке относятся к компетенции местных исполнительных органов власти. Так что сколько скажут, столько и будет, вот это вообще забавно, нет норм, есть мнение исполкома.

Но согласно паспорту застройщика (постановление 93), в таблице требований к застройке земельного участка пункт 3 гласит "Расстояния (измеряются от горизонтальной проекции свеса крыши, а при отсутствии - от стены здания) от жилых домов, хозяйственных построек, до границ земельного участка"

Возможно именно этим и пользуются некоторые исполкомы, которые измеряют от свесов.

Так и есть. Как раз вчера произошла показательная ситуация. Делал проект, в городе, под "упрощёнку" не попадает, разместил хозпостройку прямо на границе участка, при том что соседний (смежный) участок по кадастру находится не в притык, а через полоску 1,5-2 м свободной городской земли. Приходит отказ в согласовании от горисполкома - "на основании п. 6.3.6". Иду на личный прием, показываю СН, тыкаю пальцем на * и сноску мелким шрифтом, показываю это разъяснение Маис.
 - "Ну вы знаете... у нас тут проверки.... прокуратура....потом опять нормы перепишут...давайте не будем...тут же участок большой... давайте все же подвинем хозпостроку на 2м от границы вглубь". И все - не пробить.

так сходите в прокуратуру на прием с этим вопросом, они следят за соблюдением законности в обе стороны (соблюдение баланса), и на перегибы должны реагировать в том числе...расскажете, покажете, они сделают звонок в архитектуру... и вуаля 

но предупредите архитектуру, что собираетесь туда. Возможно и идти не придется)

и следующие согласования будут проходит ещё хуже... Особенно если частная форма собственности или ИП...

так я же написал, что перед походом необходимо предупредить архитектуру, чтобы не было таких вот вопросов и предвзятого отношения

тем более они же сами сказали, что боятся (проверок) прокуратуры, а тут - сама прокуратура даст им добро

в чём собственно предвзятость, непонятно. Не то чтобы я на той стороне, но встаньте на место архитектора. 1) Отсутствуют внятные нормы. 2) Практически через одно согласование создаёт прецедент судебного разбирательства (уже скоро будут факты, на форуме проскакивало), учитывая как трактуют и "используют" нормы Указа по "упрощёнке" некоторые... в том числе через походы в прокуратуру. С другой стороны
Если действительно позволяет участок, то мне непонятно, зачем "вешать" постройки на границу участка. Свои постройки, при возможности, разместил бы как можно дальше, если бы позволяла ситуация

разве его создали не те люди, которые "упрощали" строительство...? )

про поход - имелось ввиду не жаловаться, вы меня не так поняли, а помочь Архитектуре разобраться в сложном законодательстве )

Причинно-следственные связи всем понятны... Пока кто-то "не чешется" для возвращения внятных норм, все эти вопросы уходят в туннель, в котором свет никогда не появится...

100%

Логика была в том, что заказчик планирует вскоре прирезать ту свободную полоску земли между участками к себе и попросил сейчас хозпостройку поставить на край текущей границы, тем более что нормы это не запрещают.
Затягивания согласования заказчику не надо (как и мне разборок с горисполкомом), поэтому он быстро согласился с переносом постройки вглубь

⚠️РНТЦ: «Ценообразование в строительстве. Учитываем на практике нормы законодательства».
Темы видеосеминара: ЗП в сметах, стоимость пусконаладки, транспортные расходы, разработка индивидуальных нормативов расхода, проекты для многократного применения в строительстве .