Общие вопросы / бюро ГИПов / Модернизация помещения в торговом центре.  

Добрый день!
Помогите, пожалуйста, с 2мя вопросами:
1. Есть новый ТЦ, нужно выполнить работы по электрике (свет, розетки), укладка плитки и шпатлевание и покраска стен. Т.к. здание с черновой отделкой - все работы подпадают под модернизацию (текущий не пропускает бухгалтерия). С какими разделами идти на экспертизу и что им вообще предъявлять?
2.  Аттестат какой сложности должен быть у подрядчика, если у нас, например, помещение 200м.кв.? ТЦ предварительно К-2.
Спасибо!

это нарушение ст.104 Кодекса. Здание должно быть полностью завершено, со всем оборудованием и отделкой. Допускается по п.4 этой статьи некие недоделки для жилья, но не для встроенных помещений, а тем более для отдельностоящего здания, в том числе ТЦ.
Похоже, что ТЦ было не доделано, не достроено, и в таком полуфабрикатном виде втюхано покупателям. Прибыль освоена.
Теперь уже собственникам помещений надо достраивать и доделывать свои полуфабрикаты.

Состав проектной документации, в том числе при модернизации установлен в СН 1.02.02-2023 "Состав и содержание проектной документации". Все что там перечислено должно быть разработано и передано на экспертизу, включая ПОС и смету. Завершенный проект должен быть согласован местной архитектурой.
Аттестат должен быть у заказчика. Аттестат должен быть у разработчика. Класс сложности такого объекта равен классу сложности здания ТЦ, то есть К-2

Спасибо!
По поводу недоделок - любой ТЦ делают с черновой отделкой, а далее арендаторы под свой брендбук "допиливают".

Теперь нужен проектировщик с К-2. Есть кто возьмется за 250 м.кв. без излишеств?

Т.е. он был введён в эксплуатацию?
Это точно не черновая отделка....

Да все сейчас ТЦ сдаются без начинки, по электрике  электрический щит на вводе и все на этом, арендатор сам потом все делает. Что неужели для этого экспертиза нужна. Понятно если обозвать это модернизацией то да, а если текущим ремонтом?

п.9. ст.104 Кодекса " Приемка объекта в эксплуатацию допускается без выполнения отдельных видов работ, если это предусмотрено проектной документацией, не противоречит законодательству в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности и не препятствует эксплуатации объекта, функционированию инженерной инфраструктуры."

Если действительно это сдаётся в эксплуатацию в таком "полуфабрикате", то неудивительно что случаются ситуации а-ля ТЦ "Беларусь" в Витебске (можно ставить строительство=реконструкция=лишь бы сделать). А как же соблюдение необходимых требований по пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологических и т.д. в недостроенной коробочке?

Кстати да, как-то тихо все прошло. Никого не посадили?)

стойте-стойте)
всегда тц выполняется с черновой отделкой, а далее арендаторы, каждый на свой вкус, делают свою отделку
да, если здание 2 категории, то проектировщик - 2, подрядчик - 2
на сколько знаю подаются АР, ЭМ и пожарные системы

Как минимум владельца задержали почти сразу, а суда в сизо он будет ждать год-полтора, это обычное дело

противоречит п.32 ПСМ 1476, и препятствует эксплуатации без электророзеток и электровыключателей и электропотолков и электрополов и электроперегородок. А еще на каком основании в проектную документацию после экспертизы и утверждения были внесены изменения по исключению кучи электро- предметов? И после этого не было повторной экспертизы...
не всегда тц выполнялись "с черновой отделкой", а только в "смутные времена".
арендаторы не являются заказчиками по строительству (в тч реконструкции, модернизации, ремонту) объектов недвижимости, ибо у них нету "печатей на хвосте".
состав проекта хоть для экспертизы, хоть для топки определен МАиСом один и тот же в СН по составу (ну, или Минтрансом в ТКП для автодорог). Иных требований в законодательстве сейчас нет.

В описываемой ситуации, эти телодвижения не являются ни модернизацией, ни ремонтом, ни реконструкцией, ни реставрацией .
Имеется факт недостройки здания.
И кому-то предстоит завершить начатое и брошенное. И это никак не ремонт, который по Кодексу - мероприятия по восстановлению утраченных свойств в процессе эксплуатации... Так как, собственно, эксплуатации-то и не было, ибо она невозможна без кучи куч всего и всякого недоделанного. К тому же невозможно восстановить утраченные свойства в отсутствии самих этих свойств (восстановить перегородку там, где ее не было по техпаспорту).
Поэтому кругом одни нарушения. и не в экспертизах эти нарушения, а в жадных инвесторах и сонных инспекторах госстройнадзора

Ответа не последовало. А ответ мог бы многое прояснить

Причем тут недостроенное здание? это стандартная ситуация, здание достроено и введено в эксплуатацию, таких ТЦ десятки и сотни. Есть отдельные помещения которые сдаются в аренду, По электрике например все заканчивается щитом в этом помещении. Арендатор хочет свою отделку, свое освещение размещение мебели. Формально это конечно возведение в изолированном помещении которое не классифицируется по СН 3.02.07-2020 пока не ввели изм1 а его по моему еще не ввели уже третий год. 

Ввели изм1 к СН 3.02.07-2020 источник https://normy.by/mand.php

А можно уточнить:
- не вижу описание объекта, т.е. что является объектом: сам ТЦ или конкретное место/помещение?
- если часть (т.е. некое помещение 200 кв.м. упомянутое в вопросе) - оно является изолированным или нет (на него есть отдельный технический паспорт)?
- как давно бухгалтерия определяет вид строительной деятельности? (вроде ж как там заказчик + проектировщик фигурировали)

Конечно. И не один такой. И часть функционирует. Остальная часть ждет арендаторов и своего ремонта.

Где здесь работы по модернизации? сделать отделку это работы по модернизации? Вы, что при устройстве дополнительных розеток нагрузки по зданию увеличиваете?

Работы по укладке новой плитки относятся к модернизации, т.к. не замена. Не я же придумал этот перечень. Да там вообще все новое - модернизация (электрика, отделка стен...).
Админ, можно Министру такой вопрос задать: "Доколе это будет продолжаться..?"

Не согласен. Применение новых материалов и технологий это капитальный ремонт. Никаких улучшений для здания вы не производите, если вы не обеспечиваете здание новыми инженерными сетями с подключением к распределительным сетям. Дополнительная разводка внутри помещения  в пределах нагрузок на здание не является модернизацией здания

В таком случае в каком месте это модернизация?

Найдите проектировщика, пускай вам пару листов нарисует на кап. ремонт на устройство полов из плитки и т.п. Только смысл, всё равно это пойдёт на затраты  за счёт прибыли. При этом, если вы сами делаете под арендатора. А если вы отдаёте "черновую" отделку арендаторам и они сами выполняют работы по доведению до необходимых параметров для эксплуатации помещения по назначению и это засчитывается в стоимость аренды, то это как бухгалтер квалифицирует?)))

Я Арендатор.

[/quote] В таком случае в каком месте это модернизация?
[/quote]
Текущий ремонт, кап.ремонт - это, грубо говоря, замена.
Сам подход в определении мне тоже очень не нравится, т.к. считаю, что плитка на полу ничего опасного не несет, так же и штукатурка с покраской, потолок Армстронг. А электрика - она все равно делается через проект, т.к. без него не получишь допуск на подключение.
По модернизации в Айлекс: Вопрос 16: Арендодатель сдает в аренду здание. Арендатор завозит туда свое оборудование и просит под него "залить" полы в помещении. Может ли арендодатель устройство полов отнести к ремонту?
Ответ: Речь про устройство полов, не о ремонте. Поэтому, полагаю, это, скорее, модернизация, а не текущий ремонт.

Тогда договариваетесь с арендодателем об оплате (зачете) неотделимых улучшений по модернизации, берете у арендодателя разрешение на модернизацию, разрабатываете проект, выполняете СМР, передаете арендодателю затраты, он вешает это на свои основные средства, "включает" амортизацию и повышает Вам арендную плату. Переданные затраты арендодатель или оплачивает Вам или делает зачет в счет аренды (уже по увеличенной ставке)

как думаете, а если подвезти к п. 9. Строительный проект при двухстадийной разработке проектной документации, его отдельные проектные решения приложения 4 Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 30.09.2016 №791 (ред. от 18.12.2024)?

Ну вот, вернулись к модернизации, за которую проектировщики не хотят браться (см.выше)

Если сделаете все по текущему ремонту, то арендодатель не компенсирует Вам ни копейки.

Да и так никто не компенсирует. Максимум каникулы на время проведения ремонта.

да, это обычно так...
а когда подписан акт приемки тц?
вы не можете задним числом подписать предварительный договор аренды, заключить договор на проект 01.01.2025, утвердить проект до 22.03.2025?

Но у арендодателя может быть и иная точка зрения, даже если он ничего не собирается компенсировать. После того как Вы уйдете с арендуемых площадей, арендодателю все же потребуются документы подтверждающие законность проведенных мероприятий по улучшению, чтобы его не трогали различные инспектирующие органы и вот на том этапе и потребуется проект и вся исполнительная документация.

Посмотрите техпаспорт на здание. Если в графах полы и отделка заполнены, значит в наличии есть и полы и отделка, какими бы они недостаточными не казались. Бетонные полы и оштукатуренные стены. Вот такая фактическая отделка, она есть. Вы одну отделку меняете на современную и все.
Айликс как консультанта по строительству лучше не применять, там ответы от адвокатов и юристов. Применение "полагаю" субъективно.

Еще не подписан, в процессе. Сам ТЦ введен в эксплуатацию.

Ещё не принят, но уже введен ? Молодцы какие там собрались.

не подписан договор аренды

👍

Если торговый центр работает без ввода в эксплуатацию (бывает и такое), вы ничего не сможете модернизировать. Проект делается на зарегистрированное здание. Экспертиза без регистрационных документов, договора аренды где вам арендодатель разрешает делать улучшения иными словами согласия собственника никакой проект у вас не примет, ровно как и проектная организация не имеет права что-то делать на чужих площадях. Если объект не принят,  договаривайтесь с собственником доделывайте работы, выведут с учётом сделанного.
Там самоволка?

я может чего-то не понимаю))) как будто слепой с глухим)
там же написано тц введен, НЕ подписан договор аренды

❤

Мысли вслух (в пятницу вечером).
1. Объект. ТЦ - капитальное строение (принятое в эксплуатацию, зарегистрированное). Если помещение, которое вы берете в аренду не вычленено в изолированное - то оно само по себе не может быть объектом. Объект - часть капитального строения - т.е. определенная часть ТЦ. (Постановление МАиС № 66 - При модернизации, технической модернизации и капитальном ремонте объектом строительства является капитальное строение (здание, сооружение) или его часть. При этом под частью капитального строения (здания, сооружения) для целей настоящей части понимается часть здания или отдельное помещение, выделенные в составе капитального строения и имеющие регистрационные документы (при наличии нескольких собственников).).
2. В договоре аренды надо прописать в каком состоянии находится помещение, какие работы необходимо выполнить, наделение арендатора определенными правами (просто как арендатор вы не имеете права распоряжаться чужим имуществом) по разработке проекта (при необходимости - и т.п.), можно прописать, порядок согласования с собственником планируемых изменений, возможно, планируемые изменения будут "неотделимыми улучшениями" и арендодатель не против будет и вычтет их стоимость из арендной платы (при условии согласования с ним материалов/проекта итп), а может и нет (тут надо понимать что вы их (улучшения) с собой не заберете когда съезжать будете. А может доверку выдаст (на определенные работы, если это модернизация, к примеру, но сомнительно)
3. т.к. вопрос во многом стоит об определении вида деятельности - берем 66-ую инструкцию - составляем перечень всех необходимых действий, садимся с проектировщиком и определяем назначение (бухгалтерия идёт лесом - есть прописанный порядок определения вида деятельности, или если она такая умная - сама устанавливает  - готовит приказ, к примеру)
4. Чаще всего если планируемые работы не влекут необходимость внесения в технический паспорт - лучше делать через текущий ремонт. + Если модернизация/капремонт - вопрос о необходимости найма инженерной компании (у вас врядли есть в штате товарищ с аттестатом "руководитель проекта" и прочие прелести модернизаций/ремонтов. Зачем усложнять себе жизнь? (да и для ремонтов нужен дефектный акт.... отсутствие чистового покрытия пола - ну это ж наверное не дефект) 
5. Можно нанять инженерную компанию (их развелось как грибов после дождя) - пусть и проконсультирует (письменно) и соответственно отвечать потом если чё будет
6. это уже загон наверное, но затраты по модернизации вроде идут на увеличение стоимости объекта - как ваша бухгалтерия это будет делать? передавать собственнику ТЦ?

💪Аттестация! Кто предупрежден - тот вооружен!
Присоединяйтесь к беседе об эффективной подготовке к аттестации специалистов!