Общие вопросы / бюро ГИПов / Разрешение на строительство и заключение госстройэкспертизы - не основание для строительства?  

 Город Гомель продолжает удивлять и восхищать.

 Не успели отгреметь салюты по поводу самостроя-флагштока, как на сайте "Сильные новости" опубликовали очередное повествование о зигзагах нашего законодательства и прочих.

 Общая суть - люди вели стройку, имея все необходимые разрешения и экспертные заключения, но в итоге оказалось, что они занимались самостроем и должны теперь за свой счёт всё разобрать.

 Чудеса гомельской бюрократии. Власти разрешили предпринимателям реконструкцию, а потом обвинили в самострое и захвате земли. «Сильные Новости» попытались разобраться

 Подробности - по ссылке ниже.

 https://gomel.today/2020/10/28/282179.html

 Особенно восхищает тот факт, что по всем судам, вплоть до Верховного, наличие экспертного заключения не является основанием для легализации стройки.

 Про то, что основанием для утверждения проекта является экспертное заключение, суды и власти, похоже, не слышали

 Обращаю внимание на формулировку решения суда - если у госорганизаций имеется мнение, отличное от мнения суда, это проблема госорганизаций. Т.е. экспертное мнение никакой роли не играет.

А при чём здесь экспертное мнение, если предметом рассмотрения является общая долевая собственность собственников квартир в многоквартирном доме, мнение которых никого не интересует.

ЦВА, Вы статью читали?
 
 Цитата из экспертного заключения

"Проектом предусмотрено включение сквозного прохода между жилыми домами № 1 и № 1а по ул. Ветковская в состав административно-торгового помещения путём возведения наружных стен, устройства проёма с лестницей между существующим офисным помещением и проектируемым торговым помещением. Реконструируемый под торговое помещение сквозной проход имеет размеры в плане 3,48×11,59 м"

 Т.е., выходит, экспертиза не смотрела документы? Сомневаюсь, они без соответствующих согласований даже проект не приняли бы.

 А это значит, что согласования все имелись в наличие. И, скорее всего, протокол опроса жильцов также был.

 И для наличия общей долевой собственности надо, чтобы домом владело ТСЖ и у каждого собственника была доля в ТСЖ.

 Как бы то ни было, имеется ситуация, когда у собственника на руках согласования, разрешения, экспертное заключение - а стройка незаконная.

начнем с самого начала - земля чья?
проект потрясный, и экспертиза супер.
но земля под аркой чья? суд указал "помещение располагается на самовольно занятом земельном участке". т.е. землю не оформили. точка.
землеустроители не указали, что земля переоформлена на предпринимателей -она закреплена за домом... переоформите землю с ЖКХ на себя - продолжим беседу.

Gwyn, про отвод земли - крайне сомнительно.

 У меня, когда делал пандусы для инвалидов, всю душу вытрясли с отводом земельного участка. Даже на реконструкцию сетей требуют временный отвод земли - лично занимался.

 Так что я сильно сомневаюсь, что без отвода земли по проекту дали бы заключение.

 И, наконец, ссылочка за прошлый год

 https://newsgomel.by/news/na-svyazi/pochemu-zakryli-arku-na-vetkovskoy_40767.html

 Там прямо написано, что претензий к проекту у администрации нет, он согласован в установленном порядке, получил экспертное заключение и так далее и стройка полностью законная.

  Особо указано, что арка входит в состав проекта.

  Ссылка была в составе текста статьи, кстати говоря.

Это просто жесть. Чем то напоминает историю с точками фастфуда на каменной горке

читаем что ответили землеустроители : "Землеустроители, в свою очередь, опровергли вывод суда о том, что был захват земли: «В данном случае отсутствуют признаки самовольного занятия земельного участка, поскольку реконструкция ведется на предоставленном земельном участке и находящемся в общем пользовании". вот и все. на землях общего пользования допускается размещать объекты общего пользования. под коммерческое нежилое помещение они же выделили землю. просто некоторые вопросы тот же исполком и предприниматели умалчивают. скорее всего какой то знакомый без аукциона и проведения процедуры выделения земли подписал документы. на экспертизе пропустили бумагу что земля находится в общем пользовании и город претензий не имеет. но т.к. пошла жалоба от населения и на горизонте замаячили процессы разбирательства с какой стати эту землю отдали дяде пети, а не тете мане суд решил так, как решил. банальный конфликт интересов.
посему еще раз повторюсь - земля не была передана предпринимателям для коммерческого использования (хотя на основное нежилое помещение у них выделение земли есть)..

Gwyn, если бы было так, то тогда город бы ответил, что всё по закону, чего пристали? Сомневаюсь, что могли пойти на откровенный подлог документов.

 Здесь не конфликт интересов, т.к. ИПники и не должны были разбираться в тонкостях вопросов в стиле выделение земли не под коммерческий объект, а под общее польщование, они в этом ни в зуб ногой.

 Факт в том, что люди, имея на руках все необходимые документы, разрешения, заключения, согласования и прочее, внезапно оказались самостройщиками и должны нести серьёзные убытки.

 А это значит, что с каждым разом всё становится всё чудесатее и чудесатее.

ИП и не должен.
он - инвестор.
 открываем пресловутый 26 указ. если у инвестора нет квалификации, то он привлекает специализированную организацию, которая будет выполнять функции заказчика.сэкономил? расхлебывай.

по вопросам земли - всегда такое было. это камень предкновения в проектировании (по крайней мере у нас). сколько уже копий поломано - под парковку не надо выделение земли (общее пользование), под нежилое - надо. не забываем, что кадры вымываются, в исполкомах сидят не прожженые на объектах матерые работники, которым оказали честь и приняли в отдел исполкома, а девочки-птушницы (либо деградированные личности, которые просят на топосъемке сделать "как-то все по крупнее, а то вы выбрали масштаб какой то мелкий - в гугле и то лучше видно").

В данной ситуации только судья додумался открыть кодекс о земле и начать с основ, к сожалению.
по моему мнению - косяк исполкома. они должны отслеживать манипуляции с землей в городе. но судья ведь не будет наказывать местные органы власти. отсюда и слабое звено - инициатор реконструкции.

 Gwyn, т.е. виноват инвестор. Не виноват исполком, архитектор, экспертиза и прочие. Даже главэкспертиза написала, что всё отлично. Землеустроители, что всё отлично.

 А инвестор - попал. На руках все документы, но он - самостройщик, и должен ликвидировать всё построенное за свой счёт.

 В идеале, тогда он должен требовать возмещения убытков с экспертизы, исполкома и прочих инстанций, которые выдали му недостоверные документы.

 П. С. Инженерные организации тоже бьют баклуши, на деле. Фикция.

должен.
но почему он не требует?
человек потерял на ровном месте 15 тыс уе и просто возмущается вслух, что потерял. это и настораживает.
уверен, что землю он просто так не получил бы. скорее всего потребовали бы какое нибудь общественное обсуждение и все такое и стопроцентно ему его не одобрили. но есть лазейка, которой пользуются все. а в этот раз не прокатило. и остается только возмущаться, что у всех прокатывало, а его заставили делать по закону. и не забываем - мы видим не документы, а только статью которая написана со слов заинтересованного лица. если бы всё было несправедливо, то печатали бы решение суда, аппеляцию, рассмотрение аппеляции (а не одно заключение экспертизы). и ответы госсулжб написаны "со слов" - официальных документов нет.

и еще - в обязанности экспертизы не входит решение вопросов определения собственности. она контролирует качество проектной документации (надежность узлов и все такое).

 Вы всерьёз считаете, что у нас можно выиграть у госорганов? Они дадут ответы - всё сделано по закону и расходимся.

 Без результата обсуждения ему бы не дали ничего. У меня в доме на 1-м этаже в квартире магазин делали, так там владелец лично обходил квартиры с опросным листом, подписи собирал.

 Гомельская экспертиза за меньшее проекты заворачивает, а уж им принести проект без нужного комплекта ИД, вообще сразу отфутболят. А уж без акта выбора земельного участка дальше приёмки не пропустят.

 Проверено.

 Входит. И контроль ИД, и наличие необходимых согласований. Всё входит. Требуют предоставлять и свидетельство на участок, и свидетельство на здание, и акт выбора. В обязательном порядке.

 Даже на замену несчастных канализационных выпусков - и то требуют предоставлять акт выбора земельного участка.

 И в заключении они пишут - проект выполнен на основании таких-то ИД, согласовано с тем-то и тем-то, даты согласований, номера. Всё в заключении перечисляют.

Вы заметили . про общественное обсуждение - ни слова. более того - инициатива о возврате шла именно от жильцов дома, т.к. их не спросили про арку. вы видели обходной лист по обсуждаемому объекту? знаете лично инвестора? откуда нам знать, что там было на самом деле?

да был акт общего пользования. он был. а чей он - экспертизе до лампочки. в 2020 году главэкспертиза влоб сказала - контроль качества и достоверности исходных документов в обязанности экспертизы не входит.

просто это очередное подтверждение, что за косяки исполкома в конечном счете расхлебывает инвестор. да, есть шаги которые дешевле и которые позволяют сделать что-либо минуя бюрократические препоны. но бывают и косяки. я всегда предупреждаю заказчика, когда он рассказывает "а вот петя это не делал и у него прошло". у пети прошло, а у тебя может и не пройдет. и когда человек идет на этот риск - чтобы потом без претензий. Естественно я подстраховываю в договоре от таких умных соответствующей записью. в последнее время лазеек все меньше - чиновники "берут", но не помогают. вот и остается в косячных случаях вздыхать и жаловаться.

 Gwyn, я не знаю, было или не было обсуждение. Я говорю о реальностях. У меня в доме обсуждение было. На всех более-менее нормальных объектах у меня всегда было и общественное обсуждение, и прочее.

 Но мы имеем ситуацию, когда все документы в порядке, а инвестор влип. И никто за это не отвечает.

у вас в доме ип реализовал проект?
кто сказал, что в описанном статьёй случае документы были в порядке?мы видим лишь то, что нам показывают.

 Да, уже несколько лет работает. Кроме того, опять-таки, про указание экспертизы, что она не проверяет содержание ИД - она проверят проект на соответствие проекта содержанию ИД. У меня во всех проектах требуют, например, предоставление акта выбора земельного участка на замену выпуска канализации из жилого дома. Т.е. им нужно, чтобы суть проекта соответствовала разрешительным документам если делается реконструкция, то и проект должен быть на реконструкцию, а не на капремонт, условно говоря. И экспертиза проверяет наличие нужных разрешений и согласований в обязательном порядке.

 У меня постоянно требуют и свидетельсва на землю, и свидетельства на здание, практически по всем объектам. Потому я сомневаюсь, что экспертиза, выдавая заключение, не затребовала разрешение на землю.

  Исходя из изложенного в статье, я не вижу претензий к документам.

 Кроме того, по второй ссылке в статье, администрация и прочие подтвердили, что с документами всё в порядке. Там в 2019 году тоже были недовольные, но почему-то администрация чётко сказала - всё отлично, всё по закону, действуйте.

 Сведения эти не опровергнуты, насколько я в курсе.

случай из жизни (и на этом дискуссию останавливаем)

в нашем городе один предприниматель решил построить коммерческий объект. местный орган власти ему все документы подписал и сказал - удачи. но что-то не сложилось - то ли денег не было, то ли желания.
и проснулся этот инвестор через несколько лет. но срок ряда документов надо продлять. а в городе сменился председатель и начальники службы. когда он пошел продлять (брать по новой) исходные данные, то новые люди очень часто говорили "я такую хрень тебе подписывать не буду - раньше надо было реализовывать". выяснилось, что и обсуждение проходило с нарушением закона и еще множество чего оформлено было по блату. а теперь никто это не хочет брать на себя. вот и фсё.

 Gwyn, мы не дискутирем, я просто привожу конкретный пример, когда инвестор, имея все необходимые документы, разрешения и согласования, оказался у разбитого корыта.

В стране другие проблемы, не до законов сейчас.

⚠️РНТЦ: «Ценообразование в строительстве. Учитываем на практике нормы законодательства».
Темы видеосеминара: ЗП в сметах, стоимость пусконаладки, транспортные расходы, разработка индивидуальных нормативов расхода, проекты для многократного применения в строительстве .