Общие вопросы / бюро ГИПов / Реставрация в Лошицком парке. Проекты годы - 2025.  

Культурно-исторический комплекс «Лошицкий»! Это история реставрации не про масштаб, а про сложность проводимых работ. Ведь реставрировать здание 1890 года с кирпичной кладкой — ещё та задачка!  Автор проекта — институт ОАО «Минскгражданпроект».



Представляет проект в нашем Телеграм-конкурсе авторский коллектив ОАО «Минскгражданпроект». К слову, по-доброму пожаловались наши коллеги, что при открытии чествовали только строителей, а проектировщиков не упомянули. В «Проекты года — 2025» исправляем данную ситуацию!

Для начала предлагаю познакомиться с авторским коллективом, принимавшим участие в проекте реставрации.

**ГИП/ГАП:** Локотко А.А.

**Авторский коллектив:** начальник группы Санина Н.П., Галицкая Ю.В., Ячейко В.А., Будник М.Г.

**Конструкторы:** начальник конструкторского отдела Шидлова А.С., главный специалист Кравченко А.Е., главный специалист Богук С.Н., к.т.н. Бойко И.Л.

**Инженерные решения:** начальник ОВИК Кукареко Д.В., начальник группы Островская О.В., начальник группы Карпенко О.В., ведущий инженер Кисель Т.И., начальник ОИБ Лешкевич В.Н., главный специалист ОВ Ларина М.А., начальник ЭТО Лагун О.Н., главный специалист Пашкевич С.П., главный специалист Климович Т.И.

**Сметы:** начальник ОС Никонова С.Е., главный специалист Войтехович Т.Ч.

**Научный руководитель:** Вашкевич А.С.

Для вашего коллектива это первый опыт реставрации или рука набита на такого рода проекты?

Это не первый опыт для авторского коллектива ОАО «Институт «Минскгражданпроект». Наиболее известный из последних объектов (введенных в эксплуатацию) – это реконструкция с реставрацией кинотеатра «Победа», памятник конструктивизма П. Бровки, 1, Красный Костёл (ведутся строительно-монтажные работы по реконструкции, авторский) и др.

Реставрационная работа с кирпичом — это невероятно сложно. Я так понимаю, большая часть здания разбиралась по кирпичикам и заново перекладывалась? Расскажите, как происходил этот процесс? Как принималось решение, что оставляем, а что перекладываем? Как подбирался кирпич для замены утраченных элементов? Использовали ли технологии укрепления кирпичной кладки без разбора?

На таких объектах высокого уровня всегда сложно в процессе проектирования предусмотреть полный комплекс необходимых строительно-монтажных работ. Несмотря на то что проектные работы опираются на обследование, достаточно подробное обследование, в процессе реализации объекта приходилось постоянно уточнять проектные решения. Уточнялись объёмы, виды реставрационных работ, появлялись дополнительные обследования, а значит, и конструктивные мероприятия по усилению, водоотведению, безопасности и пр.

Здания комплекса более чем наполовину разбирались. На первом этапе строительства производился бережный демонтаж кирпичной кладки, кирпичи складировались, сортировались по типоразмерам и цвету, внешнему виду для дальнейшего применения. При разборке невозможно было сохранить весь объем аутентичного кирпича из-за его хрупкости, т.е. малых прочностных характеристик (марка прочности – 100, по морозостойкости – 25). Принимались решения о дополнительных мероприятиях по укреплению аутентичного кирпича (например, гидрофобизация, камнеукрепители) и применении реставрационного кирпича для воссоздания утраченных объёмов.

Если внимательно присмотреться к фактуре стен зданий комплекса, то можно увидеть разницу. В здании по пр. Чижевских, 6 (по легенде «Мельницы») можно увидеть, какой объём реставрировался, а какой воссоздавался. Такой же подход применён и в здании гостиницы (некогда производственное «здание бывшей винокурни»). Пристройка с трубой воссоздана из современного кирпича, намеренно, в контраст отреставрированной живописной как по декору, так и фактуре в 4-х этажной центральной части – «жемчужины комплекса». В ней сейчас расположены одни из самых главных залов — свадебный зал торжеств и ресторан.

На втором этапе необходимо было усилить существующие фундаменты зданий.

Под сохранившейся частью здания по пр. Чижевских, 6 возводился буквально новый свайный фундамент (ростверк) с применением металлических разгружающих балок. Использовались сваи диаметром 325 мм, глубиной от 5,6 до 7,2 м по технологии непрерывного полого шнека. До того момента как нагрузка от стен здания будет передана на новый фундамент, были разработаны и произведены противоаварийные мероприятия.

По данным технического заключения, здание относилось к V категории технического состояния (предаварийное). В срочном порядке Институтом был разработан комплекс противоаварийных мероприятий для возможности дальнейшей работы по реставрации здания и безопасного нахождения специалистов внутри него.

Кирпичные стены были стянуты по периметру в металлические обоймы, внутри устроены временные диски жесткости (имитирующие работу перекрытий) при помощи системы металлических швеллеров, оконные и дверные проёмы временно были заложены газосиликатными блоками. Нагрузка от стен здания через систему раскосов (своеобразных контрфорсов) передавалась на временные фундаменты. Как результат, здание находилось в «подвешенном» состоянии. Данное мероприятие дало возможность строителям приступить к усилению стен: стяжке трещин металлическими обоймами, вычинке и докомпоновке кирпичной кладки, восстановлению перемычек. Стены у основания буквально перекладывались, работы велись захватками, в местах трещин здания установили маячки. Трещины заделывались, стена, разделяющая старую и воссоздаваемую части здания, усиливалась металлическими элементами и торкрет-обоймой.

При выполнении работ по устройству ростверка были обнаружены подземные водные источники, что усложняло производство работ.

Было принято решение о выполнении постоянной откачки поступающей воды во временный зумпф, чтобы начать работы по устройству нового фундамента под воссоздаваемую (утраченную) часть здания.

Учитывая высокое расположение грунтовых вод и то, что здание по пр. Чижевских, 6 находилось в самой нижней отметке, Институтом были разработаны мероприятия по дополнительному водоотведению. Под здание предусмотрен пластовый дренаж, фундаменты получили гидроизоляцию по типу «Реммерс», планировкой отметок земли (рельефом) вода, в т.ч. из пластового дренажа, отводилась в систему ливневой канализации (в КНС).

Не менее сложная ситуация при производстве работ по устройству новых фундаментов была по зданиям по пр. Чижевских, 5 и ул. Чижевских, 17.

Здание по ул. Чижевских, 17 имеет подземный этаж, отметку которого необходимо было опустить ниже существующего фундамента (до 1 м). Работы по подводке монолитных фундаментов с устройством обойм существующих фундаментов велись аккуратно — захватками, чтобы избежать обрушения исторических стен (стены не имели перекрытия, т.е. не были развязаны). Часть перекрытия первого этажа демонтировалась, часть сводчатого (кирпичного) усиливалась металлической стоечно-балочной системой на собственных фундаментах в уровне подземного этажа.

Особенностью здания по пр. Чижевских, 5 при усилении фундаментов была непростая задача устройства свай в стеснённых условиях. Существующие фундаменты пересаживались на сваи, устраиваемые по технологии непрерывного полого шнека.

Трудной задачей было найти буровую установку, которую при помощи крана можно было поместить в стеснённой части внутри здания. В наиболее узкой части существующего здания (зона лестничной клетки) было исключено устройство буронабивных свай, а подобраны соответствующего сечения металлические разгружающие балки при устройстве ростверков.

После усиления и устройства фундаментов можно выделить следующий, третий этап реставрации кирпичной кладки. Реставрация кирпичной кладки затронула не только сохранившиеся фрагменты зданий, но и воссоздаваемые из аутентичного кирпича. Включала в себя целый ряд мероприятий, таких как механическую очистку поверхности кирпича от загрязнений, очистку от грибка составом по типу «Грибостоп» 60%, инъецирование кладки (расчистка и зачирка швов, трещин связующим раствором), химическое укрепление кладки (камнеукрепитель по типу «Рунит»), вычинку и докомпоновку, воссоздание кладки оконных и дверных перемычек, карнизов, декора, заготовку профилированного кирпича, заполнение швов кладки готовыми известковыми составами по типу «Рунит» марка (М100, F50), гидрофобизацию наружной поверхности стен (компенсация низкой морозостойкости кирпича).

Реставрационные работы велись и внутри помещений. Был применён архитектурный приём, экспонирующий в интерьерах фактуру аутентичной кладки. Таким образом, посетитель не только снаружи зданий, но и изнутри может понять, какие части зданий остались «нетронутыми», а какие были воссозданы.

Как доводили до современных нормативов здание 1890 года? По той же теплопроводности ограждающих конструкций. Я читал, что раньше строили в 2.5-3 кирпича и стены достигали почти метровой толщины, но этого всё равно недостаточно для современных теплотехнических требований.

Так как у каждого из зданий комплекса сохранились исторические фрагменты, а также согласно рекомендациям научного руководителя, наружные кирпичные стены зданий не утеплялись, они воссоздавались, сохранялась их историческая толщина. С целью экономии аутентичного кирпича, несущие ряды кирпичных стен выкладывались из современного керамического, а наружный ряд через перевязку — из аутентичного с низкими показателями по прочности). Дополнительное утепление привело бы к увеличению толщины стен, потере полезной площади, конструктивным трудностям сопряжения исторических и воссоздаваемых стен.

При расчёте системы отопления учитывалось отсутствие утепления наружных стен. Показатели приведённого сопротивления теплопередачи принимались по данным обследования.

Особенности проектирования инженерных сетей?

Особенностью комплекса является отопление и горячее водоснабжение. Отсутствие возможности подключить объект к теплосетям и сетям горячего водоснабжения поставило перед инженерами трудную задачу: применить электрическое отопление здания и подогрев воды. На основании ТЭО (технико-экономического обоснования) задача была выполнена. Учитывая стеснённые планировочные условия, в зданиях применяются электрические отопительные приборы и на входах тепловые завесы. Для обеспечения горячей водой — проточные и накопительные водонагреватели. Так как накопительные водонагреватели большой ёмкости имеют большой вес и габариты, а также в случае выхода из строя или необходимости технического обслуживания остановился бы процесс производства (кухни ресторана) и вызвало неудобства в номерах гостиницы, запроектирована дублирующая система: ёмкостной водонагреватель от 50 до 100 л + проточный от 3,5 кВт до 7 кВт.

В части наружных сетей сложные задачи решались в зоне здания по пр. Чижевских, 6. В связи со сложными гидрологическими условиями (высокими грунтовыми водами) осложнялся монтаж двух КНС. Котлован постоянно заполнялся водой, постоянная откачка воды в дренажный колодец не давала нужного результата. Было принято решение фундамент под КНС выполнять в несъёмной опалубке из сборных железобетонных колец с разработкой мероприятий против их всплытия.

Что было самое сложное в техническом плане при реставрации?

По сложности решения задач можно выделить три раздела:
Архитектурное решение – решение планировочных задач в части нового функционального назначения зданий под влиянием следующих факторов:
- стеснённые условия, исторический наружный контур,
- решение задач по реставрации, поиск подходов и приёмов,
- интерьерные решения, т.е. создать интерьеры, продиктованные новой функцией, которые с одной стороны будут современны, уникальны, привлекательны для посетителя, а с другой стороны не будут противоречить историческому облику комплекса.

Конструктивное решение – решение комплекса задач под влиянием следующих факторов:
- сложные геологические и гидрологические условия. Согласно СН 1.02.01-1019 и ТКП 45-5.01-254-2012 (02250), по совокупности факторов участок строительства относится к III (сложной) категории сложности, которые достаточно редко встретишь на территории нашей страны. Обнаружен высокий уровень грунтовых вод около зданий по проезду Чижевских, 6 и по проезду Чижевских, 5, а также значительный пласт структурно-неустойчивых грунтов, в т.ч. торфа.
- плохое состояние существующих несущих конструкций, требующее мероприятия по усилению и восстановлению.

Проектные работы по горячему водоснабжению – уникальный проектный опыт.

Разработка генплана, в части вертикальной планировки – решение задачи при условии сохранить исторический профиль, выполнить водоотведение с территории не только исторического комплекса, но и части прилегающих территорий. Исторический комплекс расположен в низине у воды, необходимо было перехватить воду с существующего жилого района и не допустить затопление территории (особенно здания пр. Чижевских, 6).

Разработка раздела по слаботочным системам (мультимедиа). В здании Чижевских, 17 запроектированы многофункциональные помещения с раздвижными перегородками. Мультимедиа системы должны обеспечить одновременную работу трёх, двух или одного помещения, в зависимости от трансформации или функционального процесса (свадьбы, бизнес-форума, презентации, выставки).

В составе комплекса предусмотрен мобильный пирс для проведения свадебных церемоний на воде с креплением к берегу на винтовых сваях.

Каким САПРом пользовались для реставрации?

2D проектирование — BricsCAD (аналог Автокада).

Информационное моделирование типа Revit неудобно использовать на такого рода объектах, оно пока не адаптировано под реконструкцию с реставрацией (исторические памятники имеют свои геометрические особенности, большие затраты по времени на информационное насыщение модели).

3D моделирование — SketchUp (места пересечения инженерных систем, конструкций и др.). Визуализация — 3dsMax + Corona Render.

Расчётные программы: SCAD Office, Robot Structure.

В каких инстанциях проходили согласования?

Комитет архитектуры и градостроительства Мингорисполкома, Министерство культуры Республики Беларусь, Центр инжиниринговых услуг (в полном объёме).

Были ли вопросы при авторском надзоре?

В авторском надзоре было множество вопросов, которые решались в процессе строительства (проект прошёл три экспертизы и экспертное сопровождение на начальном этапе). Нужно заметить, что представители государственной экспертизы приезжали на объект с целью дополнительного контроля за качеством принятых проектных решений.

В основном это вопросы, связанные с возведением фундаментов и выполнением гидроизоляционных работ в условиях постоянного присутствия грунтовых вод и верховодки. В силу низкого коэффициента фильтрации грунтов применение иглофильтрующих установок было невозможным. Работы выполнялись в условиях открытого водоотлива.

Очень трудно на подобных объектах добиться качества выполнения работ, точности. Постоянно на различных этапах строительства выполнялись исполнительные съёмки: исполнение ростверков здания и уточнение проектного решения, исполнительные съёмки планировочных решений из-за дополнительных усилений и исторической кривизны. Проводились дополнительные испытания несущих конструкций, архитектуры и интерьера.

Хотелось бы получить от вас фотографии процесса реставрации, чтобы прочувствовать всю сложность проекта!

Здание ул. Чижевских, 17 до реставрации:






Возведение металлических балок и стоек под исторические кирпичные своды.


Устройство обойм существующих фундаментов с подведением монолитных подушек под них.

Здание пр. Чижевских, 5 до реставрации:









Здание пр. Чижевских, 6 до реставрации:










Комплекс противоаварийных мероприятий для проведения дальнейших работ по реставрации.

Фотографии строительных работ по реставрации:





































Продолжение следует — во второй части презентации мы расскажем подробно про интерьерные решения!

Будет интересно выслушать мнения форумчан по реставрации в данной теме. Авторы проекта следят за темой!

🔥Изменение №2 СН «Пожарная безопасность зданий и сооружений».
Постановлением МАиС РБ от 08.07.2025 №77 утверждено и введено в действие с 7 октября 2025 года Изменение №2 СН 2.02.05-2020 «Пожарная безопасность зданий и сооружений».