Общие вопросы / бюро ГИПов / Заказчик физ. лицо  

Здравствуйте.
Кто сталкивался с отказом на реконструкцию  нежилого помещения под офис или торговое  по причине, что физ.лицо не может быть заказчиком. И как получилось решить вопрос и получить решение?
Помещение выведено из жилого в нежилое, есть решение на имя физ.лица. помещение на 1 этаже 5 этажного жилого дома. Глобальных изменений не требует, по факту это будет выглядеть перепланировкой оз окна сделать дверь и + входная группа. Ничего не сноситься. Раньше физ. лица могли этим заниматься.

Если у вас помещение уже выведено в нежилое - какое в настоящий момент целевое назначение (по техпаспорту/ЕГРНИ)?
Для начала стоит разобраться в том что есть - дабы не накрутить ненужное
Я бы сходил в отдел архитектуры администрации района если в Минске или крупном городе (или Исполкома если в городе нет разделения) - там обычно могут подсказать.
Старые схемы через 2 решения по ходу тоже не пройдут... по 7-му декрету если говорить об изменении назначения помещения без проведения СМР (в вашем случае это было бы если бы не надо было бы делать отдельный выход) могут только субъекты хозяйствования на сколько помню (юрики и ипэшники)...
Возможно вариант через инжиниринговую компанию (нанять) - собственно ради этих посредников и вносились все изменения...
Возможно (но не факт) сдать в аренду ИПэшнику/июрлицу которому вы безгранично доверяете и в договоре прописать право арендатора вносить изменения/проводить реконструкцию от своего имени, т.е. фактически с правом распоряжения
В пятницу вечером приходит еще дурная мысль: точно не знаю как при переводе из жилого в нежилое помещение определяется назначение образующегося нежилого помещения, но если так сказать как говорит Заказчик и в принципе соответствует нормам.... то возможно, можно рассмотреть возможность принять решение об отмене решения о переводе жилого помещения в нежилое (перевести обратно в жилое) а потом опять перевести в нежилое (если это пока физикам не запретили) но уже с нужным нзначением... Правда придется забыть про отдельный выход (хотя странно вроде ж при переводе из жилого в нежилое огаваривалось устройство отдельного выхода).

Это мыли в слух. Не воспринимайте как руководство к действию

Скорее всего рабочим вариантом будет найм "очень нужной" инженерной компании

В администрации и подсказали (в письменном виде) что физ.лицо  может выступать заказчиком только 5К кодекс 289 ст.21. Но при чем тут класс сложности если мне только приделать лестницу я же не делаю реконструкцию во всем доме. Жилой дом в котором   будет помещение 4К, но как это связано. Перепланировки в квартирах же делают физ.лица. Назначение запрашивала административно-торговое, свидетельстве пока изолированное помещение написали.  Про инжениренговую организацию тоже сказали в администрации. Знакомые в обл.спалкоме подсказали писать обращение в министерство ар.  т.к  отказы   только в Гомеле (помещение в Гомеле). И хочется разобраться  в этом, справедливый ли отказ. У меня ИП зарегистриовано, остается только такой вариант ?

Не ищите логики там где ее нет.
В МАиС писать? - Так все законы ж писались для того, чтобы посредники появились - иначе инженерные компании просто никому не нужны будут. Поэтому ответ предсказуем.
ж.д. 4ая категория, его часть - та же категория - где-то здесь на форуме недавно обсуждалось.
"Но при чем тут класс сложности если мне только приделать лестницу я же не делаю реконструкцию во всем доме.". Ну.... если гипотетически, то делаете... Как ни странно - крыльцо  с лестницей - исполком по крайней мере в Минске мне вписывал как увеличение объема, ну это отвлечение. Изолированное помещение - часть капитального строения, изменение изолированного помещения = изменение части капитального строения.
Ответ МАиС врядли что изменит. В 200-м указе нет уже вроде такой процедуры даже....(реконструкцию физлицом)

Начните искать инженерную компанию.... быстрее будет... почти уверен исполком вам даже список предпочтительных даст....

Отказ справедливый? Нет
Но это реальность. Предположим, вам МАиС напишет - ой ой ой - отказывать нельзя. Исполком скажет, что такая админ процедура не предусмотрена....  и что дальше? Снова писать?

Кстати о перепланировках.... По перепланировкам - указ 200 п.п.  1.1.21 вроде - есть админпроцедура - но именно переустройство - ну или модернизация по-правильному, а у вас - реконструкция.... Вы так и не написали, какое назначение сейчас прописано.... + если без лестницы, т.е. отдельного входа, то может чего и покрутить можно.....

Но вы для начала - прозондируйте стоимость "архиважных" инженерных услуг.... и сдача в аренду за те месяцы что потратили бы на переписку отбили бы стоимость услуг "так необходимых" инженерных услуг?

У нас сейчас есть несколько объектов "Реконструкция нежилого помещения .... под административно-торговое" (ваша ситуация). Решение на реконструкцию выдано на физлицо. НО... Объект экпертизный. Класс сложности - К-4 (жилой дом К-4). Согласно Постановлению Совета Министров 394 от 19.06.2023 г. объекты класса скложности К1-К4 подлежат регистрации в ЕРОКС (без этого экспертиза не принимает на рассмотрение). Пользователями ЕРОКС могут быть только юрлица или ИП. "По ОКС, заказчиками которых выступают физические лица, регистрация таких объектов в Едином реестре осуществляется привлеченной в установленном порядке инженерной организацией, осуществляющей комплексное управление строительством" (это выдержка из разъяснения МАиС от 22.05.2024). Теперьполучается, что заказчик (физлицо) для подачи проекта в экспертизу ВСЕ РАВНО должен заключить договор с инженерной организацией для регистрации объекта в ЕРОКС.
P.s. На данный момент имеем ситуацию, где готовые проекты, но ни одна инженерная организация города не соглашается на регистрацию данных объектов в ЕРОКС (это же влечет за собой отслеживание всего жизненного цикла объекта). Поэтому было бы проще, если заказчики изначально заключили договоры с инженерными организациями и решение горисполкома на реконструкцию было выдано на них.

Да, раньше было проще, самовольно все сделал, штраф заплатил и все. Задание было упростить, но только усложняют. Цены то на услуги  инж.орг. и проект не оправданные,  я бы даже выразилась не адекватные.
Но я так понимаю, если у меня есть ИП я могу оформить помещение на ип и подаваться на реконструкцию, если я хочу обойтись без инж. орг.?

А сейчас самоволку отменили?

Не прокатит. Сделано всё, чтобы вы пошли к "архиважным и архинужным" инженерам... Сейчас чтобы быть заказчиком - или аттестат Заказчика или руководитель проекта в штате (его надо назначать ответственным)...

Что конкретно написано в решении? Обычно 1-ым пунктом пишут вывести в нежилое, а 2-ым - выполнить реконструкцию под новое назначение. Что написали вам?   

Очень похоже на правильный вывод)

могут, конечно, вы же нарушили установленный порядок и правила проведения работ. И для того, чтобы найти что-нибудь, что нарушено или не учтено при реконструкции, нужно только желание комиссии, которая принимает решения по "самоволам"

Что конкретно написано в решении? Обычно 1-ым пунктом пишут вывести в нежилое, а 2-ым - выполнить реконструкцию под новое назначение. Что написали вам?   

Хороший вопрос. Так и написали. 1-ый пункт вывести в нежилое 2-ой провести реконструкцию с отдельным входом.
3 пункт- получить решение на проект для проведения реконструкции. И я была уверенна, что это и есть решение на реконструкцию в том числе, но все у кого я консультировалась, не читая решения, отвечали, что это не то... В БРТ получила св. о гос.рег на изолированное нежилое помещение, т.е по факту я уже обязана выполнить реконструкцию. И кстати по 200 указу не отменены процедуры для физ.лиц на реконструкцию и проектноизыскательские, все действует.

Вот сижу смотрю ПСМ 384 от 16.05.2013 в ред ПСМ от 23.08.2024 № 169
а вернее утвержденное этим постановлением ПОЛОЖЕНИЕ О ПОРЯДКЕ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ И (ИЛИ) НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ, БЛОКИРОВАННЫХ ЖИЛЫХ ДОМАХ, ОДНОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ, А ТАКЖЕ НЕЖИЛЫХ КАПИТАЛЬНЫХ ПОСТРОЕК НА ПРИДОМОВОЙ ТЕРРИТОРИИ (здесь оно в редакции ПСМ 155 от 27.02.2023) - и вроде как всё должно быть айс... и физлица есть в качестве застройщика  (ля получения разрешения на реконструкцию гражданин, который инициирует реконструкцию, подает в районный, городской (городов областного и районного подчинения) исполнительный комитет, местную администрацию района в городе (далее - местный исполнительный и распорядительный орган), администрацию парка в случае, когда жилые и (или) нежилые помещения в многоквартирных....) - короче - пересмотрите. Интересно, почему руководствоваться им не хотят.

Если вам выдали свидетельство о госрегистрации то по идее ж техпаспорт как на нежилое тоже должны были дать.... Только вы упорно не пишите что написано в графе Назначение (с кодом).

вообще с начала делают реконструкцию - потом идет проверка теххарактеристик - составление технического паспорта - проводится госрегистрация (с выдачей свидетельства), но никак не наоборот (выдали свидетельство - а вы потом делаете реконструкцию), т.к. по сути госрегистрация - признание государством факта изменения поещения/прав на него

нашел в 200ом - 9.3.2. решения о разрешении на реконструкцию жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах - вообще странно - обязаны принять заявление раз процедура есть

Получается, процедура предусмотрена Указом Президента (читаем - разрешена), предусмотрена Постановлением Совета Министров (в котором исчерпывающий перечень оснований для отказа в разрешении реконструкции) - а в реконструкции отказывают.... Интресно, в Исполкоме и Экспертизе - самостоятельно приняли решение, что Указ и Постановление (выше) не работают или у них есть разъяснение....

Если вам выдали свидетельство о госрегистрации то по идее ж техпаспорт как на нежилое тоже должны были дать.... Только вы упорно не пишите что написано в графе Назначение (с кодом).

)) дело в том, что я же еще не сделала реконструкция и поэтому брти еще не были у  меня и тех. паспорта нет с назначением.

Да, все очень запутано. Но выходит решение на реконструкцию у меня есть его  объединили с выводом из жилого  . А отказали мне в решении на  проектные работы.
Похоже на самодурство. Во всех регионах все разрешают физ. лицам, а Гомель чем то отличается или (кто то захотел отличиться) и я уже слышала, что некоторые судятся с гор.исполкомом.

Смотрим ЖК - там сказано что в решении о переводе в нежилое может быть предусмотрено требование о проведении реконструкции "При необходимости проведения перепланировки или реконструкции в переводимом в соответствии с настоящим Кодексом жилом помещении в нежилое в решении о переводе жилого помещения в нежилое предусматривается требование о проведении перепланировки или реконструкции (в том числе вынос общедомовых инженерных систем водо-, тепло-, электро- и газоснабжения, установка приборов индивидуального учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа) в порядке, установленном законодательством."

в порядке, установленном законодательством - это получить разрешение на реконструкцию - провести реконструкцию.
Короче, мудрецы перемудрили себя. Коллизия. С одной стороны ПСМ и указ 200 говорят о том что физлицо может обращаться за реконструкцией, а вот архкодекс итп - изза хрени по аттестации + пропихивании посредников - говорят что низзя..... Т по правде - исполком если притянуть за уши ничего не нарушает, т.к. везде ж пишется "в установленном закономм порядке", согласно ТНПА итп.... в кодексе же написано что физлица могут быть заказчиками только по объектам пятой категории?  Поэтому не будет воли сверху (четковыраженной) - пинать их не за что...Может они и не против, но ведь легче запретить и обосновать есть чем, чем отписываться почему не соблюдаются нормы архкодекса....

А я кажись понял где Гомельский исполком прокололся....
Если он отказывает на том основании, что физлицо не может быть Заказчиком объектов 1-4 категории - это неправильно, т.к. в данном случае (реконструкции нежилого помещения в многоквартирном жилом доме) согласно ПСМ № 384 от 16.05.2013 в ред ПСМ от 23.08.2024 № 169 и Положению О ПОРЯДКЕ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ И (ИЛИ) НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ, БЛОКИРОВАННЫХ ЖИЛЫХ ДОМАХ, ОДНОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ, А ТАКЖЕ НЕЖИЛЫХ КАПИТАЛЬНЫХ ПОСТРОЕК НА ПРИДОМОВОЙ ТЕРРИТОРИИ (здесь оно в редакции ПСМ 155 от 27.02.2023) :

физическое лицо выступает не в качестве ЗАКАЗЧИКА, а в качестве ЗАСТРОЙЩИКА - а Застройщиком ему быть не запрещено. Коллизии о которой я вчера написал - нет

Т.е. Процедура по п.п 9.3.2. Указа 200 - основание ПСМ 384 - Положение о порядке реконструкции.... Вопрос с инженерной компанией, но отказывать на основании того, что физлицо не может быть заказчиком в данном случае неправильно.

правда исходя из определения: 1.20. застройщик – юридическое или физическое лицо, финансирующее строительную деятельность, а также осуществляющее строительство объектов для собственных нужд самостоятельно с привлечением инженера (инженерной организации), с привлечением либо без привлечения для выполнения отдельных видов работ подрядчика на основании договоров; - без инженерной компании походу не обойтись

Rammzzai \
Да, все верно.  Не имеют право исполкомы отказывать в данных процедурах на основании всего, что вы перечислили . И так же ни где не написано, что изолированное помещение в котором будет проходить перепланировка-реконструкция  классифицируется, это подтвердили знакомые  из обл.исполкома. И исходя из всего, решение они должны выдать физ.лицу со следующими условиями: выполнять проект с заключением договора проектной организацией, заключить договор с аттестованной строительной орган. и инж. компанией.  И кстати такие решения я видела, раньше такие условия прописывали для физ.лиц.

Отказ у вас на руках?

да

Дайте почитать как конкретно они написали. Можете личные данные замазать - главное текст отказа

Т.е у меня есть решение где они обязуют меня выполнить реконструкцию с отдельным входом. И уже на второе решение о разрешении на проект они письменно отказали. Но они кстати не сразу отказали, первый раз когда я подала заявление они запросили 3д визуализация хотя ПП я предоставила с заявлением, но им было мало информации и уже во второй раз с промежутком 2 месяца у них все резко поменялось и они написали отказ.
И исходя из всего анализа и собранного материала я все же буду писать в Министерство.

Юлия, дайте пжста почитать отказ, уж больно интересно. или в личку

1. Можно написать им ответ, что они не правильно определили субъектный состав: т.к. ПСМ (тот что я указывал) напрямую говорит о том, что лицо, которое обращается за решением на реконструкцию изолированного нежилого помещения, размещенного в жилом доме является ЗАСТРОЙЩИКОМ, а не заказчиком. Это разные вещи.Или пусть объяснят, почем в нарушение законодательства (то что я раньше упоминал) они определили заявителя (вас) как заказчика, а не застройщика. Почему они при принятии решения они не используют ПСМ и указ 200 (тот пункт)
1.1. Можно сходить на личный прием - показать им ПСМ - там же написано - ЗАСТРОЙЩИК, почему они читают это как Заказчик.
2. Решение Горисполкома можно обжаловать в Облисполком на сколько я помню
3. есть еще КГК и прокуратура - туда жалобу тоже можно написать (правда обидятся исполкомовские)
4. можно набрать юбой исполком - не Гомельский - и спросить у них сделают вам как физлицу решение или нет (но основании вот того что вам написали)
5. Вы в одном месте адрес не затерли - у меня тёща в соседнем доме живёт

Мы значит соседи с вами почти😊, очень приятно. Правда я в Минске проживаю, родители в Гомеле.
Им написать ответ, тоже как вариант. На прием бесполезно, на моем опыте лучшие помощники это ручка с бумагой. И кстати про прокуратуру я тоже думала, если совсем будет все сложно))

🟤🟤🟤Перспективы использования керамзита в дорожном строительстве.
9 декабря 2024 года на базе БелТПП пройдёт научно-практический семинар «Перспективные направления использования керамзита в дорожном строительстве».