Генеральный план и транспорт / Противопожарные разрывы в сложившейся усадебной застройке  (Прочитано 802 раз)

Необходимо возвести новый дом на старом фундаменте, но есть нюансы по расположению согласно современных норм. /Админ/

Добрый день, уважаемые форумчане.  Хотелось бы услышать Ваше обоснованное мнение или разъяснение.

Возник вопрос по противопожарным разрывам в сложившейся усадебной застройке. Сразу уточню, что нормативку по возможности изучил (закон РБ 5 июля 2004 г. № 300-З Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в РБ; СН 3.01.03-2020 планировка и застройка населенных пунктов; СН 2.02.05-2020 пожарная безопасность зданий и сооружений) поэтому в обсуждении можно указывать просто пункты документа.

Коллега прикупил участок со старым домом. Естественно, требуется полностью перестроить строение: планирует снос старого дома и возведение нового на том же фундаменте – без увеличения внешнего контура.

Вопрос 1 не по теме. Это будет новое строительство? или реконструкция или можно провести как модернизацию?

По существу: Старый жилой дом размещен на расстоянии 0,5-0,8 метра от границы смежного участка. От «старого дома» до существующего жилого дома смежного землепользователя, расположенного на смежном участке 6,8 м. т.е. он находится от границы собственного участка на расстоянии около 6 м.  

Вопрос 2. Возможно ли возведение дома на старом фундаменте и при каких условиях?
Если следовать ТНПА:
СН 3.01.03-2020
 п. 6.3.13.    … Расстояние от границ соседнего (смежного) участка следует принимать, м, не менее: до отдельно стоящего жилого дома, гостевого домика – 3; Нарушение?
При этом в том же пункте …. Возведение нового жилого дома, а также реконструкция существующего жилого в районах сложившейся усадебной застройки допускается на расстоянии менее 3 м  … от границы земельного участка при наличии нотариально заверенного письменного согласия смежного(-ых) землепользователя(-ей) и при условии соблюдения противопожарных, санитарных, экологических и других действующих нормативов

Вопрос 3. Т.е. как я понимаю, сейчас только наличие нотариально заверенного письменного согласия смежного землепользователя не является достаточным основанием для сокращения расстояния в три метра до границы участка? Требуется еще и соблюдение и других указанных норм?

Перейдем к ним. СН 2.02.05-2020
Класс по функциональной пожарной опасности в соответствии с п. 5.3.2.  Ф1.4 – одноквартирные, блокированные жилые дома и агроусадьбы.
По п. 9.2.2. Разрывы между зданиями классов Ф1–Ф4 следует определять по таблице 7 и 8. При этом указано «Требования пункта не применяются при реконструкции зданий, построенных без увеличения внешнего контура их границ (периметра), снижения степени огнестойкости, изменения категории здания на более опасную.»

Вопрос 4. Если требования пункта не применяются, тогда чем пользоваться что бы уточнить требования по необходимым пожарным разрывам?  Или «на старом месте» строй как хочешь?
Уточнение: п. 9.2.6 СН 2.02.05-2020 читал «Разрывы не нормируются: а) между зданиями, независимо от их степени огнестойкости и класса функциональной пожарной опасности, при условии, что стена более высокого из зданий, расположенных друг напротив друга, является противопожарной 1-го типа», но как вы понимаете не хотелось бы возводить стену 1-го типа

Буду рад услышать любые мнения.

Расстояние между двумя соседними домами может и не соблюдаться, НО необходим расчет площади пожарного отсека.
Т.е. на генплане выбираются дома, между которыми не соблюдается пожарный разрыв и подсчитывается их суммарная площадь, которая не должна превышать установленную для данного класса площадь пожарного отсека.
Данный расчет предоставляется в орган по архитектуре при согласовании проекта реконструкции.
Это в общих чертах.

по сути вы можете сделать проект на реконструкцию старого дома, в проекте указать степень огнестойкости старого дома, учесть мероприятия по его практически полому сносу (при реконструкции практически одна из стен должна остаться), и возвести на этом месте дом со степенью огнестойкости не менее старого дома и не выступающего за габариты фундамента

вы можете получить решение местного исполнительного органа:
- как на снос существующего жилого дома со строительством на его месте нового жилого дома (при этом необходима будет справка из БТИ о степени износа жилого дома, либо тех.заключение о том, что конструкции в таком состоянии, что кроме как снести ничего не остается). пакет документов лучше уточнять по месту обращения.
- так и на реконструкцию существующего дома, если состояние конструкций позволяет это сделать. на сколько я знаю, ни в каких нормативных документах не прописано, какие конкретно конструкции и в каком объеме должны оставаться при реконструкции (это касательно того, что одно стена должна остаться. из практики: бывало, что только одну часть фундамента оставляли).
Как модернизацию, снос даже части вам не разрешат делать. Как правило, все работы, связанные с изменением несущих конструкций классифицируют, как реконструкция.
Поскольку работы, которые вы планируете делать, независимо от нового строительства, либо реконструкции будут выполнятся в "сложившейся усадебной застройке", то и все послабления, которые есть в нормативке будут на вас распространяться.
Относительно противопожарных норм уже выше написали, что при несоблюдении нормативных расстояний в сложившейся застройке - определяется/считается площадь пожарного отсека. И если новый дом будет с лучшими противопожарными характеристиками, чем существующий - проблем не должно быть. 

есть еще вроде расчёт п/п разрывов. дорого берут за него

Добрый день,
Выполню проект с согласованием 8029-6402616

Добрый день. Могу помочь с этим вопросом. +375447338515

1.Если вы сносите стены, то сомневаюсь, что у фундамента хорошая несущая способность. Обследование фундамента будет затратно, как и усиление. Если у заказчика позволяют финансы, а также можно разместить новый дом в пределах земельного участка в соответствии со всеми нормами, то я бы советовала снести дом и заняться новым строительством, т.к. порой реконструкция целого дома более затратна и проблематична, чем представляется изначально.
2. Если всё-таки участок не позволяет размещение построек в соответствии с нормами, то лучше брать решение на реконструкцию. На все необходимые пункты вы сослались. Думаю, что изначально надо договориться с соседями об их согласии. Потом пойти за решением. Делаете реконструкцию в пределах существующего контура здания и грамотно расписываете в записке со ссылками на пункты, упоминаете старую и новую (такую же или выше) степень огнестойкости. При этом разрывы в таблицах не учитываются. В отсеки надо брать, если изменили контуры либо разместили новые постройки без разрывов, тем самым увеличивая существующую пожарную нагрузку.
3. Относительно реконструкции чисто на фундаменте ответить не могу, такого опыта не было.

Мне кажется вы сами ответили на основной вопрос . А вопрос по сути- можно ли построить на старом(в проекте старом, а по факту новом ))) ) фундаменте новый дом не соблюдая требования ТНПА? Исходя из моей практики  - да можно. Выполняете реконструкцию и указываете, что не выходите за существующий  контур здания, не изменяете степень огнестойкости здания, желательно  высоту здания также сохранить(чтобы не было дополнительного затенения участка соседей). В практике был случай - делал реконструкцию жилого дома(существующий дом +пристройка).Существующий дом был на расстоянии 1.5 м от границы смежного землепользователя. Пристройку решил выполнить в линию с существующей стеной существующего жилого дома. При пробе предварительного согласования схемы ГП получил замечание-отодвинуть пристройку на нормативное расстояние(3 м ),про существующий дом никто и слова не сказал. Я считаю, что при реконструкции в существующей застройке должно действовать правило-нельзя  ухудшать сложившиеся условия хозяйствования двух соседей. Если вы своими действиями ничего не ухудшаете, то почему бы и не разрешить.

По Вопросу №1. Реконструкции, кап ремонты и модернизации можно проводить только в отношении зданий и сооружений введённых в установленном порядке в эксплуатацию. Если его не вводили в эксплуатацию по целевому назначению - то это до сих пор идёт возведение.

По Вопросу №2. Если это реконструкция - то почему бы на этом не строить - ведь дом был зарегистрирован. Если это возведение - то это прям очень стрёмный вопрос - и на стадии согласования в отделе архитектуры и на стадии регистрации в БТИ. В приципе нотариально заверенное согласие это выход из ситуации - но вот нотариусы на это смотрят по первому разу с широко открытими глазами - начинают говорить, "что мы такое не делаем" - но потом позвонят коллегам и оформляют. Ну и надо так реконструкцию делать что бы не получились окна прям под курятником соседей. Ну или что нить подобное...

По Вопросу№3. Это характерно для деревенской застройки, когда там по 25 соток у каждого. Если от всех абсолютно ваших строений до абсолютно всех строений соседних (не обязательно смежных) участков (не путать одного землепользователя, владельца) соблюдены все противопожарные нормы - то вы в пределах своего участка эти нормы (противопожарные разрывы между строениями) можете не соблюдать.

По Вопросу №4. Тут как бы ответ в вопросе №3

Как понимаем мы в своей работе. У каждого может быть отличное от нашего мнения толкование сих норм.

📱Размещаем вакансии в Телеграм-канале!
Теперь, размещая вакансии на Proekt.by мы дублируем их в нашем Телеграм-канале с ~5000 подписчиками. Преимущество - мгновенный охват огромной аудитории - специалистов стройотрасли.