Архитектура и дизайн / Перепланировка квартир - когда необходим проект?  (Прочитано 1272 раз)

Остекление балконов, перенос змеевиков, объединение кухни и зала… Какие же работы считаются перепланировкой и требуют согласования  для каких дополнительно потребуется привлечь проектировщиков и госэкспертизу, как происходит процесс согласования и как узаконить уже выполненную перепланировку, рассказала ведущий инженер УП «ЖРЭО Московского района г. Минска» Анастасия Курилёнок.

Что такое перепланировка.
– В соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь № 384 к вопросам переустройства и перепланировки относятся замена и перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоотведения, устройство гидро-, паро-, тепло-, звукоизоляции, изменения в несущих конструкциях, назначении и количестве жилых комнат и подсобных помещений, устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках, – поясняет А.Курилёнок. – Все эти работы требуют согласования, некоторые из них – разработки проектной документации и обязательного привлечения аттестованных подрядчиков для самой перепланировки.

В каких случаях перепланировку можно выполнить самостоятельно и без проекта?
Если речь идет об изменении площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок, устройстве, увеличении проемов в ненесущих стенах и перегородках.

– Сейчас в новостройках есть тенденция к свободным планировкам, где при сдаче дома в квартирах отделены только туалет и ванная, – продолжает специалист. – Зонировать пространство новоселам приходится самим. Но такие манипуляции нужно предварительно согласовать. Для этого собственник с паспортом обращается в службу «Одно окно» районной администрации. При этом надлежит присутствовать всем совершеннолетним, зарегистрированным в квартире, тоже с паспортами. Также потребуется техпаспорт на квартиру, свидетельство о ее государственной регистрации. Владельцу жилья следует приложить к этим документам заявление и план-схему, на которой будет отмечено, где собирается делать перегородки. За подачу заявления нужно заплатить 0,5 базовой величины. Полный список документов, необходимых для подачи в районную администрацию при согласовании перепланировки, содержится в пункте 1.1.21 Указа Президента Республики Беларусь № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан».

После подачи заявления собственнику следует предоставить доступ в квартиру сотрудникам администрации и эксплуатирующей организации для составления акта о том, что жилье соответствует проектному состоянию, то есть хозяин еще не приступил к перепланировке.

Документы рассматриваются в течение месяца. Разрешение на работы утверждается решением районной администрации. Заявитель получает выписку из этого решения и может приступать к перепланировке.

– Когда она будет выполнена, следует обратиться в БТИ за составлением ведомости технических характеристик, – описывает порядок действий А.Курилёнок. – Там выделяются цветом отличия от существующего технического паспорта. Затем предстоит снова обратиться в районную администрацию с письменным заявлением о принятии выполненных работ переустройства или перепланировки. Дальше назначается приемочная комиссия (например, в Московском районе она постоянно действующая), которая приходит в квартиру, проверяет и составляет акт приемки выполненных работ. Инициатор обязан предъявить приемочной комиссии ведомость технических характеристик, полученную в БТИ. В течение 15 дней акт утверждается на заседании администрации района. После этого с выпиской из решения администрации и утвержденным актом собственник обращается в БТИ, чтобы получить новый техпаспорт.

Когда обязателен проект?
Разработка проектной документации для предстоящей перепланировки требуется, если запланированы замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления; устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции; изменения в несущих конструкциях. Порядок согласования таких работ несколько отличается.

– Скажем, человек хочет объединить ванну и туалет, – приводит пример собеседница. – Это часто случается. Гидроизоляция в санузле идет внахлест на стены на 30 см вверх, но под перегородкой ее нет. Когда стенку между ванной и туалетом снесут, потребуется устройство гидроизоляции. Прежде чем приступать к работам, следует согласовать предстоящую перепланировку с районной администрацией. Процедура та же, как и в случае с перепланировкой, не требующей привлечения проектировщиков. В решении администрации будет прописано, что необходимо разработать проектную документацию, заключить договоры подряда и технадзора с организациями, аттестованными для проведения таких работ. Когда проект будет готов, его нужно согласовать с управлением архитектуры районной администрации и другими уполномоченными органами, при необходимости пройти Госстройэкспертизу проекта. После этого инициатор перепланировки должен нанять аттестованного подрядчика, который выполнит гидроизоляцию пола во вновь устроенном санузле, нанять технадзор, который проверит работу и составит соответствующий акт. Дальше – в БТИ за ведомостью технических характеристик и, как и в случае, когда проект перепланировки не требуется, в администрацию для приглашения приемочной комиссии, которой помимо ведомости технических характеристик нужно будет предъявить разработанный и согласованный в установленном порядке проект, договор строительного подряда, договор на осуществление технического надзора, акты на скрытые работы. После приемки перепланировки схема действий такая же, как в случае, когда проект не нужен.

Какие перепланировки делать нельзя?
Например, не разрешается увеличивать санузел за счет площади жилых комнат более чем на 25 %. Это нарушает права соседей, проживающих ниже. Запрещается объединять комнату с кухней, в которой газовое оборудование. То есть если в квартире установлена газовая плита, делать из кухни и жилой комнаты кухню-гостиную нельзя. Единственный выход – заменить газовое оборудование на электрическое.

Также недопустимо объединять балкон или лоджию с отапливаемым помещением. Если такая перепланировка выявится, собственника обяжут привести все в проектное состояние. В то же время демонтаж подоконной части либо части стены между жилой комнатой и балконом/лоджией допускается, но при условии установки двери между этими помещениями.

Проконсультироваться можно у специалистов районной администрации.

А вот остекление балконов, замена окон не считаются переустройством и (или) перепланировкой, а также реконструкцией. Это ремонтно-строительные работы. Они выполняются с учетом утвержденных местным управлением архитектуры и строительства вариантов остекления балконов и лоджий. Эти варианты (с указанием цвета, материалов и конфигурации) размещаются в доступных для ознакомления местах и на официальных сайтах районных администраций.

К слову, из перечня работ, относящихся к перепланировкам, исключены замена змеевиков, устройство конструкции пола, электрики. Выполнение таких преобразований следует согласовывать только с обслуживающей организацией, но делать это хозяин квартиры не обязан.

Что делать с несогласованной перепланировкой.
Если перепланировка уже выполнена и владелец квартиры решил ее узаконить либо получил предписание о необходимости это сделать или привести квартиру в проектное состояние, он обращается в БТИ за предоставлением ведомостей технических характеристик. Затем собственнику предстоит найти аттестованную организацию, которая разработает техническое заключение. Если нет никаких нарушений строительных норм, можно через службу «Одно окно» обратиться для узаконивания. Перечень необходимых документов также содержится в Указе № 200 (пункт 1.1.21/1).

Неузаконенная перепланировка может привести к проблемам, например, при продаже жилья. Также за самовольные перепланировки предусмотрена административная ответственность. Штраф – от 0,5 БВ.

Источник: www.pravo.by

с каких пор инженеры жрэва  уполномочены разъяснять постановления совмина, которые по своему содержанию (п4) должны разъясняться минжилкомхозом?)))))))))))))

Бесполезная фискальная процедура, с затратами большими, чем возможная стоимость в 0,5 БВ.

намекаете на самоволку?)))

Если задумаетесь, то самоволка может либо соответствовать нормативным требованиям, либо нет. Это выявляется при приемке и либо принимается по предложенной процедуре, либо не принимается с приведением в первоначальный вид. Т.е. процедура о которой я высказался бесполезная. имхо

"но при условии установки двери между этими помещениями.." Вот это вот меня всегда вводило в ступор, почему отсутствие дверного полотна в дверном проеме вдруг начало обозначать объединение помещений? Исходя из определения что, "помещение - замкнутое пространство внутри капитального строения (здания, сооружения), имеющее определенное функциональное назначение, ограниченное строительными конструкциями и архитектурно-художественным оформлением", то я в упор не вижу где в данном определение дверные и оконные заполнения. Или это "архитектурно-художественное оформление"?) Если так, то замена стандартного балконного блока на модный французский, будет расцениваться как вмешательство в арх-худ оформление фасада, что запрещено в принципе... В остальном вопросов нет.

до кого дозвонились, тот и прокомментировал). Тем более эксплуатирующая организация в этом (перепланировках) принимает непосредственное участие

вопрос не так озвучен.
п4 положения - запрещено переоборудовать балконы, лоджии в отапливаемые - каким путем неважно, пусть то демонтаж блока в существующем проеме, либо увеличение проема и как следствие увеличение площади помещения

[/quote]
т.е. веранда без оконных заполнений ( что допускается ) уже не помещение? Или комнаты без дверных заполнений - войдут в площадь коридора? Ну нет же. Эти помещения все так же остаются замкнутыми стенами.

в смысле не важно? То что человек открыл дверь на балкон, не значит, что он его начал отапливать. И с какой радости увеличится площадь, если по определению помещения не объединили, стены, ограждающие конструкции, по факту остались разделять помещения

Чтобы выйти из ступора, Вам, очевидно, надо вернуться к контексту)))

Речь идет об отапливаемом и неотапливаемом помещении. Без дверного заполнения не замкнется теплый контур отапливаемого помещения. Что не так?

Может Вас вводит в ступор не это, а то, что в РБ существует запрет на отопление балконов-лоджий? 

Ну в этой трактовке понятно. Что не так?, то что данное разъяснение отсутствует в положении, как следствие каждый специалист на пальцах мне объясняет по разному (даже на самых высоких уровнях), как это понимать.  Мои рассуждения можно почитать выше.
 Разрешить отапливать балкон, значит признать его жилым помещением, а не летним, значит включать его в жилую площадь при расчетах, значит он поплывет в минимум необходимой площади на человека, значит лишить львиную долю нуждающихся на шанс улучшения жил.условий, значит прибавить метры для расчета услуг жкх...

Естественно, но если владельцы балконов-лоджий не против признания и пересчетов...

нет признания - нет лоджии. Смех смехом, но знаю случай, когда хозяйка отказалась принять в площадь квартиры лоджию (ранее она числилась тех.помещением дома, стояло какое-то оборудование), когда узнала что ей придется доплачивать коммуналку за еще 1 метр

⚠️РНТЦ: «Ценообразование в строительстве. Учитываем на практике нормы законодательства».
Темы видеосеминара: ЗП в сметах, стоимость пусконаладки, транспортные расходы, разработка индивидуальных нормативов расхода, проекты для многократного применения в строительстве .