Генеральный план и транспорт / Земля общего пользования в 2-х-квартирном доме  

Добрый вечер.
Ситуация такая:
 - Купил квартиру (№2) в двухквартирном доме. В квартире №1 владелец сделал магазин, и давным-давно оформил документы на землю.
 После покупки квартиры подал в начале января документы в "одно окно" на установление границ моего участка (хочу оформить землю, т.к. на неё документов нету).
 Сегодня узнал в исполкоме, что владелец кв.1 написал заявление в исполком о том, что когда будут устанавливать границы участка, чтобы учли земли общего пользования. (на рис. показаны кв.1 и сарай, принадлежащий кв.1 + наложение кадастровой карты участка на план).
 В заявлении указано, что владелец кв.1 хочет иметь доступ к сараю(№1), обходя справа мою половину дома, пройдя почти весь участок - и тогда попадёт в свой сарай.
 Хочу заметить, что за 15 лет как он владелец кв.1, он никогда не пользовался данным проездом, там, где ворота(въезд во двор с моей стороны дома) - напротив ворот, по центру уже выросло за это время дерево высотой с дом.
 И за 15 лет ему проезд к сараю не нужен был ни разу, а сейчас - как второй владелец (я) решил установить границы участка, ему резко необходим проезд через мой участок к сараю.
 На пятницу назначена комиссия в исполкоме по решению данного вопроса.
 Имеет ли право владелец кв.1 требовать проезда по моему участку к своему сараю(1)? Т.е. он может без проблем ходить по моему участку, двору, под моими окнами.
Он же может сделать проезд слева от своей квартиры, но почему-то хочет ездить по моему участку.
Всем спасибо.

Требовать можно что угодно и от кого угодно.
Для того, что бы "без проблем ходить по моему участку, двору, под моими окнами" не обязательно иметь "землю общего пользования" - достаточно сервитута (право прохода через чужой земельный участок к своему)
В данном  случае возможность наличия "земель общего пользования" вообще вызывает сомнение в принципе.

В данном случае владельцу магазина ни что не мешает попасть в сарай №1. Он может беспрепятственно выполнить подъезд от своего магазина к сараю. Там нет преграды в виде здания или чужой вклинивающейся территории. Чтобы добиться права прохода ему нужно будет доказать невозможность иного варианта попасть в сарай, что на мой взгляд нереально в данном случае. Отсутствие благоустройства - не основание.

Да как уже сказано выше. Требовать могут. Но в данной ситуации нужно подготовится к этому вопросу. Например доказать что он может проехать по своему участку, второе что у вас там не будет дорога. И в третьих опереться на нормы. Не надо говорить, что он 15 лет не ездил, что он ездит каждый день и по несколько раз. Отсюда посмотрите нормы на постоянный проезд и расстояние от него до жилой застройки. Если это близко, то нужно строить шумозащитную стену и другие мероприятия снижающие шум. Второе требование дорожных правил светофоры переходы ограждения, что бы ваши дети были в безопасности ну и так далее. И потом земля общего пользования это городская территория, а не участок при жилом доме.  В общем гдето так для завязки разговора. Т.е. нужно подготовить чертёжик с размерами  и возможными решениями. И на комиссии не выкладывать всё. Может ему сразу отлуп дадут.  Ну и ещё о других своих требований подумайте.  Сформируйте свои претензии по этой проблеме.

Расстояние от проезда до многоквартирного жилого дома может быть и 0 метров - как исключение из правила 5-10 м. Это не шутка
Расстояние от проезда до одноквартирного и блокированного жилого дома - не нормируется.

Да, всё верно. От кв.1 до забора слева - расстояние 5-6 метров. Преград для проезда к сараю нету( только слева у него разбит газон и растут туи-ёлки).
На данный аргумент и буду опираться в первую очередь. Заседание выездное "комиссии по земельным спорам"

Не получится сказать, что он ездит каждый день. Напротив ворот, где когда-то был заезд во двор, когда дом было у одного хозяина (справа от кв.2 - выросло уже дерево высотой с дом, и для открытия ворот, чтобы могла проехать машина - дерево нужно спиливать).
Да буду говорить про шум от проезда автомобиля, если будет доступ под окнами.
Также при наличии доступа по моей территории - владелец кв.1 в таком случае будет иметь возможность прохода\проезда в любое время суток (день\ночь), что не есть хорошо.

Сегодня получил письмо из исполкома. В письме из исполкома написано не про землю общего пользования, а "....на основании заявления ФИО, по вопросу определения подъезда к хозпостройкам [по адресу], состоится выездное заседание комиссии по земельным вопросам.

Тут речь может идти о сервитуте. Почитайте ст. 268 Гражданского кодекса РБ

Он может получить его либо с согласия, либо через суд. Но это не значит что записав это требование он его получает. Кроме прочего пользование этим проездом может осуществляться с согласия и с оплатой. Если автор не согласен, то без суда такая возможность не предоставляется.  И желающему пройдется в суде доказывать, что проехать у него другой возможности нет. Т.е. к примеру,  когда участок  у автора перекрывал ему подъезд к дому, там ещё как то, а так вряд ли и суд утвердит решение по проезду соседнего участка к сараю. Но нужно быть готовым. Заявление что в исполкоме  это типа что бы учли, пригласили или испросили при оформлении границы, автор не соглашается и всё сосед подаёт в суд и доказывает, что ему необходимо и другой возможности нет.

Право собственности на квартиру зарегистрировано.
Земельный участок не оформлен, после покупки квартиры, были поданы документы в белгипрозем на установления границ и регистрацию участка.
Участок зарегистрирован только у соседа (красная фигура на плане участка).
Если у владельца кв.1 есть документы на участок, есть возможность проезда без препятствий к хозпостройке №4 со своей стороны (слева), то по какой причине ему должен быть предоставлен проезд по другой территории к хозпостройке?.
На комиссии буду указывать на такую схему движения владельца кв.1 к постройке 4.

Была комиссия.
Были предложены 2 варианта (1-синие стрелки, 2-й- красные стрелки)
В 1-м случае - против хоз.кв.1, т.к. ему нужно делать подсыпку, делать дорогу для проезда к сараю, а там с его слов - болотистая местность, и он не хочет это делать.
Во втором варианте - против я. Т.к. мне нужно делать документы на 2 участка, платить 2 раза, да и не логины требования кв.1.

Хоз. кв.1 сказал, что будет подавать в суд на расторжение ранее оформленной сделки по своему участку, и требовать установления границ участка с учётом его требований к проезду.

Предложены кем.
Без суда изначально не обойдётся.
И заключение коммисии какое. Регистрируют ваш участок или будут ждать суда.
И ещё проехать по первому варианту можно, но нужно проезд организовать, а по второму ни чего не нужно делать, типа там проезд есть. Какое состояния там проезда можно проехать?

Варианты предложены сторонами и комиссией.
По первому и второму варианту ничего не благоустроено.
По вар.1 - проезд без деревьев, ровная площадка, но по словам владельца, там - болотистая местность, - один раз он пытался заехать, но машина весной забуксовала, и он больше не ездил  к хозпостройкам.
Расстояние от кв.1 до левого забора 8,7 метра примерно.
По вар.2. - на пути растут деревья (сад), запущенные разросшиеся кустарники,  и там низина. Но, владелец кв.1 хочет ездить по вар.2.
---
Единственный проезд, когда раньше был 1 дом - справа от моей квартиры, впритык от дома. Но этот вариант не рассматривается, т.к. в планах реконструкция и расширения квартиры.

Результат комисии то какой, что они сказали, написали в протоколе. Сосед сказал что буде подавать в суд, .......

результаты комиссии будут на след.неделе.
Т.е. двум владельцам предложили "договориться мирно", если за выходные ничего не решим (а мы и не решим ничего), выдадут протоколы с решением на след.неделе.
Представить БТИ, зем.службы, архитектор - не видят проблем в проезде к хоз.4 по вар.1.
Из МЧС сказали, что с их стороны по нормам всё нормально, тут чисто земельный вопрос и они не при делах.

Т.е. ваш участок оформляют на вас не зависсимо от действий соседа? А сосед это уже как хочет подаёт в суд. Или участок оформят в том случае если вы договоритесь. Если нет то оформлять будут по решению суда?

Вот тут точно не скажу.
Сегодня в исполком не попаду.
Моё заявление на установление моих границ находится в белгипроземе\Минск, уже по срокам - должны или на следующей неделе, или через 2 недели приехать на обмер.
 Но, вот тут пришёл хоз.кв.1 со своим заявлением. И как дальше пойдут дела - не известно.

Смотрите. Еут нужно ждать. Т.е. получить заключение комисии. И как я говорил, участок оформляют, а сосед подаёт в суд и суд принимает решение и потом меняются или не меняются границы.
Но посмотрим на требования соседа. Есть ситуация когда участок соседа находится за вашим, и вы не хотите пропускать его через свой участо. А соседу нужно что то привозить да и самому проходить. Он подаёт в суд и вас обязываю его пропускать, т.е. дают ему сервитут. Это одна ситуация.
Вторая это ваша. У соседа есть возможность подъезда к дому и проезда к сараю, но он не хочет организовать проезд по своему участку, и подаёт в суд. В принципе у него нет основания требовать проезда прохода по вашему участку. Такова возможность у него имеется, нужно оргнизовать проезд. Т.е. у него есть возможночть это решить, но он не хочет вложить деньги и организовать проезд. Ну и презд к сараю не имеет жизнено важного значения что бы к нему организовывать постоянный презд. Вопрос только в том что если это буде припятствовать оформлению вашего участка и это не приятный момент, но дальше нужно смотреть по ситуации. Фонтазировать можно много. Один фак на сегодня это физическая возможность проезда по первому варианту у него есть. Для вас это важно.

Valery Brelovsky, благодарю за ответы.
Как будет на руках заключение комиссии, напишу сюда всю информацию.
А сейчас - ждём.

Да я понял. Пождём документов.

Добрый день!
   Сегодня был в исполкоме в зем.службе, уточнял решение комиссии.
Т.к. двум сторонам дали возможность договориться мирно до 4.02.15 (зачем столько времени, не понятно), а две стороны конфликта поговорили 5 минут и не договорились.
   В общем, заседание комиссии по данному вопросу будет 9.02.15, но как сказал начальник зем.службы, решение должно быть в сторону того, что владельцу кв.1 нет преград для проезда слева от своей квартиры. Так считают из БТИ, зем.службы, архитектор.
Со слов нач.зем.службы такое же мнение и у председателя комиссии.
   9.02.15 заседание, 11.02.15 можно забрать решение комиссии, и у сторон будет 30 дней на обжалование данного решения. Моё заявление в белгипрозем на установление границ до решения данного спора не рассматривается.
Уверен, что сосед будет это решение обжаловать, будет подавать в суд на отмену сделки по ранее оформленному участку(участок оформлен в 2012, срок давности по сделке не прошёл, её можно расторгнуть (со слов соседа).

В общем службы понимают это и решение в вашу пользу. Вопрос не понятен в том что сосед будет расторгать сделку, но она не с вами. Ваш участок будут оформлять и устанавливать границы, или вам прийдётся ждать когда сосед будет судится. По тому как он собирается расторгать сделку то  это ни к вам ни к вашему участку отношения вроде как не имеет. То вроде имешать не должно оформить участок. А на счёт срока давности не скажу. Помоему 2 года это уже за сроком. При обмене квартиры сделку можно было, раньше расторгнуть, только до истечения пол года. Как сейчас и с продажей. И вообще человек продал дом и уехал за границу, о какой расторжении идёт речь. Надо поискать в интернете эту информацию. Просто интересно.

Сделку он планирует расторгать по той причине, что его якобы ввели в заблуждение, когда изначально из белгипрозема (в 2012) при установлении границ участка сказали, что ему будет также обеспечен\разрешён проезд справа от кв.2.
На что нач.зем службы на комиссии сказал, что ему границы устанавливали: 1)технические рабочие (не чиновники, т.е. простые работяги) - и сказать они могли всё что угодно 2) слова к делу не пришьёшь, а в документах границы указаны, есть его подписи в документа, что на тот момент был со всем согласен.

А у соседа есть документ где это записано? Потом границу установили ему как в вашем чертеже нарисовано?

У соседа есть документы только на кв.1, сарай 4 и на участок - красные линии.

Так что он хочет расторгать. Ему сделали документы на то что он имеет. Понятно есть его участок  и есть документы на него, а то что кто то кому то сказал к делу не пришьёшь. В общем дело которое он затевает, только деньги и время потеряет. Нет у него оснований для требований которые он выдвигает.  Т.е. лично к вам и вашему участку юредически притензий у него нет.  Удачи вам.

 Valery Brelovsky, спасибо! будут новости по данной ситуации - буду писать.

Сегодня, в 16.40 позвонили из белгипрозема, сказали, что в среду едут на обмер участка
Но сегодня мне исполкоме сказали, что пока есть "вопрос по заявлению от соседа", измерять участок из белгипрозема не будет.
Не понятно, что сейчас делать.

Я думаю что нужно было перенести срок, со сложившимися обстоятельствами.

Я заявление подавал 5.01.15, отправил его из исполкома на Минск 16.01.15.
Где-то в 20-х числах сосед и подал заявление исполком по вопросу проезда.
завтра придётся идти в зем.службу, уточнять этот момент.

Есть Перечень административных процедур, "Одно окно". Есть сроки проведения адм. процедур. Если отсутствуют основания для для отказа в проведении адм. процедуры, то она должна быть проведена. т.е. волокита - исключается.
Обжалуйте отказ в проведении адм. процедуры в вышестоящую организацию (Госкомимущество).

Нет, белгипрозем мне устанавливать границы завтра не будет.
В зем.службе сказали, что до решение "спора по земле" - измерений они не имеют права делать. Такова процедура.
Сейчас только одно остаётся - ждать действий соседа в течении месяца.